这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复。
看到媒体报道，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情，很多场景都还在眼前。走到今天这个地步，我们这些做房地产的人，都该好好想一想，从中到底学到了什么。三十多年走过的路，我们得正视，这个“学费”太贵了。
我看了一些专家的评论和反思，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的、看到的，坦诚地说出来。
从福利分房到商品房
回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区，后来又有了一种叫“外销房” 的商品房，要有外销许可证，主要卖给港澳台同胞和外国人。1998 年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。
但头几年，市场怎么也搞不起来。很多城市都冷冷清清，政府着急，企业也着急，大家都在摸索，谁心里都没底。那时候，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策。说实话，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话。
当时每次去香港，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间、拍模型，学他们的销售方式，学他们的行话。“按揭”“楼盘”“开盘” 这些词，就是那时候从香港人那里学来的。
回头看，学习本身没有问题。问题在于，后来我们把高杠杆、高周转的那套做法也学了过来，而且在国内很快就变了味、走了样。
按揭与失控的杠杆
为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是“按揭”。我当时也是支持这个方向的，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。
刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、两成，杠杆越来越高。接下来，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是，有人提出了 “零首付”。
当时中央电视台有一档节目叫《对话》，开播不久做了一期关于零首付的节目，我被请去做嘉宾。我明确反对，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌，风险没了底。但节目播出时，我说的那些话全被剪掉了。
这件事让我感触很深。地方需要增长，银行需要放贷，企业需要卖房，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去。
“土地银行”
与此同时，房地产商也在拼命想办法、造概念、出策划报告。当时还有协会专门颁发 “房地产策划师” 的证书，这种做法已经很普遍了。其中一个影响很大的概念，是从国外搬来的 “土地银行”，意思是：谁手里的土地储备多，谁的 “土地银行” 规模就大，就更容易上市，也可以发股、发债。投行分析师也纷纷写报告，推波助澜。
开发商大量储备土地的做法，也正好符合地方政府搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源。几方力量都往同一个方向使劲，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米。落后的开发商也拼命追赶，生怕掉队。
没几年时间，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业，中介代理成了一个行业，各种金融产品、策划咨询都跟着繁荣起来。在那样的氛围里，只能说好话，不能指出问题。谁要是提出质疑，就成了另类，成了“乌鸦嘴”。房地产行业就这样失控了。
庞氏骗局
后来，专家和政府也意识到了问题的严重性。但在相当长一段时间里，焦点都放在 “房价上涨过快” 上。社会上大量的精力，花在了房价收入比、租售比的争论上。
房价高低当然是个问题，但它不是最核心的问题。真正的问题，出在房地产背后的运转模式上。运转模式回归正常了，房价自然会回到合理的水平。
这个模式是什么呢？开发商靠预售回款活着，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方政府靠卖地过日子，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住，是为了转手赚钱。
这四样东西绑在一起，哪一样断了，其他的都会跟着垮掉。行业表面看起来繁荣，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上、价格预期不断往上走，才能覆盖前面的承诺和窟窿。
当然，房子是实实在在的东西，人总是要住房子的，不能把所有的房地产买卖都混为一谈。但必须承认，在相当长一段时间里，一部分房企的做法，已经跟“庞氏骗局”没什么两样了：支撑它运转的，不再是稳健的经营和真实的现金流，而是下一笔融资、下一个买家、下一轮涨价。一旦这些同时断了，链条就会崩掉。
用大白话说，这叫击鼓传花。用专业术语说，就是庞氏骗局。
能离场的永远只是少数
2004、2005 年前后，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题。论坛结束后，这家公司的老板把我从饭桌上叫开，找了个僻静的地方，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！”
我沉默了。
过了一会儿，他语气稍微缓和了一点，又说：“你刚才谈了小产权房，谈得很好。你今后就谈小产权房吧。” 我继续沉默，一个字都没有说。
从那以后，我尽量避开他，免得彼此尴尬。后来他又托人带过几次话，意思还是一样：不要谈他们的土地银行和商业模式。
再后来，我渐渐成了这些房地产商不欢迎的人，一些城市的政府也不太欢迎我了。说白了，因为我成了那个砸人家饭碗的人。媒体上客气的说法叫 “另类房地产商”，私下说法就是乌鸦嘴。
那些年房地产热闹的时候，成立了各种各样的组织，协会、商会、联盟，名目繁多。他们不欢迎我参加，冠冕堂皇的理由是我们公司规模不够。有一次去上海开会，是个什么联盟的年会，名字我记不清了。会议背景板上没有我们公司的名字，后来临时打印了一个，贴了上去。
还有一次经历印象更深。那家公司租了我们在北京银河 SOHO 的房子，用来销售他们的楼盘，门外排着很长的队。我戴上帽子，把帽檐压得很低 —— 说实话，我有点担心被他们认出来，赶我出去。我带了两位同事，挤进了售楼处。看到的情形很简单：每人先交五万元，拿一个房号，然后这个房号本身就开始被炒了。
看到这个场面，我心里就明白了：很多排队的人，并不是为了买房住，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。安全出门后，同事问我什么感受。我说了四个字：庞氏骗局。
当年那些排长队的人，不能说都是投机者，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场。但最后真正能离场的，永远只是少数。
启示：诚信是底线
三十年过去了，发生了太多事情。今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错。具体的罪状，司法机关已经认定了。但从行业的角度看，这些企业最终走到的那条路，用四个字概括，就是庞氏骗局。当然，走到这一步，也不只是企业的问题，它是制度、金融、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果。
我们当初的确什么都不懂，从零开始，向别人学习，向香港人学习，边干边摸索。这个过程中犯错、走弯路，本来就是难以避免的。企业经营失败也不可怕 —— 只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产，损失主要由自己承担，对他人、对经济、对社会不会造成这么大的伤害。
真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是，有些人还有意做局，制造幻觉，让越来越多的人卷进来。到了这个地步，错误就不再只是企业自己的错误，伤害也会扩散到金融、地方财政、普通家庭和整个社会。
说到底，诚信是底线。守住了这条底线，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线，再大的行业、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌。
写在最后
反思是为了往前走。
根据公开数据，房地产已经连续下跌了 47 个月。什么时候才能恢复？我觉得，首先要尽快处理这些遗留的问题。就好比一个人生病了，该吃药就赶紧吃药，该动手术就赶紧动手术，不能拖。拖得越久，病情越重，恢复也越难。只有把病因诊断清楚，认认真真地开始治理了，房地产才有可能触底回升。
房地产市场要恢复，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候，一定要把购房人放在第一位。他们把全部的信任交给了我们开发商。按揭贷款的合同，是银行、开发商和购房人三方一起签的。卖房的时候，我们开发商的口头禅是 “五证齐全”—— 四个带红章的证件，一个带国徽的证件。这些证件，本身就是政府的一种背书。如果买了房却拿不到房，市场的信心就彻底没了，房地产的恢复也就无从谈起。
跌了这么久了，不能再拖了。但光靠催着治病还不够，根子上还是得把诚信找回来，信心建立在诚信的基础上，“好房子” 建在诚信的基础上。我们盼望着这一天早日到来。
看到老潘写零首付那段，我想起我表弟。2016年他在郑州买房，首付分期，两万块定了个九十平的，剩下的首付分三年还。当时全家都觉得他捡了便宜，现在那房子烂尾了，他每个月一边还房贷一边租房住，媳妇差点跟他离婚。老潘说当年在《对话》节目里反对零首付，话被剪掉了。这事我信，但有个问题他没说透——零首付这玩意，光靠开发商和银行能搞起来吗？地方上卖地的钱袋子瘪了，谁最急？我表弟那个盘，土地出让金当年可是拍了二十多个亿的，现在工地野草长得比人高，售楼部改成了废品收购站。 文章里说“谁要是提出质疑，就成了另类，成了乌鸦嘴”，这话我听着太熟悉了。我原来在一家地产公司做策划，2014年那会儿，我写了个报告说某个三线城市的库存去化周期已经超过三十个月了，建议缓一缓再拿地。领导看完把报告往桌上一摔，说“你懂个屁，现在不拿地，明年连汤都喝不上”。后来那个项目亏了八个亿，领导升到集团当副总裁了，我辞职了。老潘现在反思“行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态”，这个生态里不光有媒体、中介、金融产品，还有一整套逼着你说假话的机制。你在那个位置上，不说假话就滚蛋，说了假话升官发财，等出事了再回头反思，反思给谁看呢？ 他说“土地银行”这个概念是从国外搬来的，谁储备多谁好上市。这一点我补充个细节。2017年我在深圳参加过一个券商组织的闭门会，某闽系房企的CFO在台上讲他们的土储货值已经过万亿，台下分析师眼睛都绿了，追着问“怎么做到的”。那个CFO说了一句我到现在都记得——“我们拿地不看价格，看的是能不能发债”。当时我觉得这人真牛逼，现在想想，这不就是拿股民的钱、银行的钱、买房人的钱一起赌吗？赌赢了分红，赌输了“认罪悔罪”。老潘说“相关的当事人已经认罪悔罪了”，认罪悔罪这四个字轻飘飘的，那些交了首付住不进房子的人，谁给他们悔罪的机会？ 不过话说回来，老潘这篇东西比那些只会喊“房地产要软着陆”的专家强点。他至少承认当年自己也支持按揭、也去香港学高周转。但我质疑一点：他把问题归结为“大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去”，这个“大家”是谁？是政府着急GDP，银行着急放贷，开发商着急卖房——那老百姓着急什么？老百姓着急有个自己的窝。着急的人被绑上了这辆车，现在车翻了，着急的人被压在底下，开车的人出来写反思文章。我在网上看到有人骂他“既得利益者装什么无辜”，这话糙，但理不糙。你潘石屹当年SOHO中国在北京上海盖了那么多楼，赚的钱里头有多少是这种“着急”推起来的？现在行业崩了，你出来说“学费太贵”，这学费是你交的吗？ 我老家那边有个楼盘，2019年开盘的时候请了明星来唱歌，门票炒到八百一张。现在那个盘延期交付两年了，业主们拉横幅，横幅上写“我们要回家”。开发商是本地的小老板，早就跑路了。老潘文章里说“整个行业几近崩塌”，崩的是小老板和买房的人，大老板们该上的上，该润的润。他讲庞氏骗局那部分我还没看到，但我觉得房地产这二十多年，最庞氏的地方不是某个企业的资金链，而是整个社会对“房子永远涨”的信仰。这个信仰是媒体、专家、地方政府、开发商一起造出来的，老潘也是造信仰的人之一。现在信仰塌了，他出来反思，反思里头还是没提自己当年在博鳌论坛上怎么说的。我搜过，2013年他说“中国房地产没有泡沫”，2015年他说“房价还要涨”，这些话现在网上还能找到。当然，人都会看错，这我理解。但看错了之后写反思，把自己写得像个清醒的旁观者，这就有点不厚道了。 我有个朋友在银行做对公信贷，他说2016年到2019年那几年，给开发商放贷根本不用看项目，看排名就行。前五十强一个价，前三十强一个价，前十强又是一个价。老潘文章里说“购房人是真正要买房的人，风险相对可控”，这话理论上对，但现实中银行给购房人放贷也是闭着眼睛放的。收入证明可以造，流水可以养，零首付都出来了，还有什么不能造的？我那个朋友说，他们支行最疯狂的时候，连月薪三千的保安都能批下两百万的房贷，只要楼盘是合作项目。这种搞法，你说风险可控？可控个鬼。 他提到“当时还有协会专门颁发房地产策划师的证书”，这个证书我考过，交两千八百块钱，培训三天，考试开卷，最后发个铜牌牌。我拿着那个铜牌去面试，面试官问“你策划过什么项目”，我说“没策划过，刚考完证”。面试官笑了，说“我们这里策划师都是干销售的，你来不来”。我去了，干了半年，每天的工作就是给客户算“今天不买明天就涨”。现在那个铜牌我扔在老家抽屉里，锈了。 老潘的反思有一句话我觉得是真的——“谁要是提出质疑，就成了另类”。但这句话反过来也成立：谁要是不质疑，就成了既得利益者。他当年不质疑，现在质疑了，说明什么？说明他现在不是既得利益者了？还是说明他现在才敢说？我不揣测他的动机，但我觉得一个人反思过去的时候，最好先把自己当年的位置摆清楚。你站在台上分蛋糕的时候不说话，蛋糕掉地上摔碎了才说“这蛋糕本来就不该这么做”，听着总有点怪。 还有一点，他说“按揭”这些词是从香港学来的。这个细节挺有意思。香港的按揭制度背后是联系汇率、是自由港、是高度成熟的法治环境，你把按揭这个词学来了，把高杠杆也学来了，但你没学人家的破产制度和消费者保护。香港买房负资产了，大不了破产，四年之后又是一条好汉。内地买房负资产了，你破产试试？征信黑名单，高铁都坐不了。学一半丢一半，最后搞出个四不像，老潘说“变了味、走了样”，根源在哪？我觉得不光是“大家着急”，还有一层是只学对自己有利的那一半，不利的那一半假装没看见。 我再说个事儿。我邻居家儿子，2018年在环京买的房，两万八一平，现在跌到一万二，卖了都不够还贷款。他每个月工资七千，房贷九千，他爸退休金贴进去三千，一家人过得紧巴巴。他妈原来每天跳广场舞，现在在超市做理货员。老潘说“给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复”，这话我信，但我觉得他说少了——有些家庭不是平复，是直接散了。我邻居家那儿子去年离婚了，媳妇带着孩子回了娘家，说“我不是嫌他穷，我是看不到头”。这种故事在环京、在郑州、在武汉、在无数个三四线城市，每天都在发生。 文章里说“三十多年走过的路，我们得正视，这个‘学费’太贵了”。学费这词，一般是指交了钱学了东西。可房地产这三十年的学费，交钱的是老百姓，学东西的是谁？是开发商学会了怎么加杠杆，是地方学会了怎么卖地，是银行学会了怎么放贷。现在学费交完了，开发商说“我学到了”，地方说“我学到了”，银行说“我学到了”，那买房的人呢？他们学到了什么？学到了“别信开发商”，还是“别信专家”？还是“别信明天会更好”？ 我看网上有人说老潘这篇文章写得真诚，也有人说他装。我觉得真诚和装之间没那么大距离。一个人可以同时又真诚又装——真诚地反思自己不该那么干，同时又装着忘记了自己当年干得比谁都欢。这不是老潘一个人的问题，这是那一代开发商集体的毛病。王石去爬山了，冯仑写书了，任志强进去了，潘石屹写反思了。每个人都在用自己的方式跟这段历史切割。切得干净吗？我觉得切不干净。你盖的那些楼还杵在那儿呢，你赚的那些钱还在账上呢，你说切割就切割了？ 最后说个小事。我前几天路过北京东三环，看到SOHO现代城，外立面还是那个颜色，楼底下中介门店关了一半，剩下的玻璃上贴着“业主急售，直降五十万”。我站在那儿抽了根烟，心想这楼当年开盘的时候，老潘站在台上讲“SOHO是一种生活方式”，底下的人抢着交定金。现在生活方式还在，钱没了。老潘在文章里说“很多场景都还在眼前”，我想他要是路过现代城，看到那些急售的牌子，不知道会不会想起当年的场景。反正我想起来了，所以写了这条评论。评论写这么长，主要是因为这文章让我想起太多事儿了。有些事儿你以为忘了，一看文章又全回来了。
看完了，写得挺真诚，但总觉得哪儿不对劲。 潘石屹这反思，怎么说呢，像一个人被揍了一顿，然后站起来拍拍土，开始分析“这拳头是怎么伸出来的”。分析得头头是道，但问题是，当年你也是递拳头的那个人啊。什么“土地银行”概念，什么高杠杆高周转，那不都是你们这帮人玩出花的吗？2009年那会儿四万亿砸下去，房价咣咣涨，你们谁站出来说“这不对”？不都闷头抢地王呢嘛。SOHO当年在望京那片囤的地，现在回头看，不也是靠土地增值赚得盆满钵满？您这反思，更像是退休老干部写的回忆录，把自己放得太干净了。 还有那个“零首付”的段子。说自己的话被剪掉了，我当时看到这，真服了。这话说得太妙了，妙在没法验证。央视那期《对话》现在网上还能找到吗？剪没剪谁知道？再说了，你当时要是真那么反对，你嘴上说说有屁用，你公司别搞啊。你SOHO后来做散售，一堆商住两用房卖给老百姓，不也是让人加杠杆往里冲吗？ 不过话说回来，有一点他说得对：这个行业失控，不是一个人两个人的错，是所有人都踩在油门上。地方政府要卖地，银行要放贷，开发商要扩张，老百姓要买房，四个轮子一块儿转，刹车还失灵了。我表哥2017年那会儿在环京买的房，首付三成，月供八千，现在房子跌得首付都没了，跟开发商闹也没用，找谁去？他当年也是想着“再不上车就永远上不了车了”，你说这是他的错吗？还是有人故意制造这种恐慌？ 反正我觉得吧，这篇东西读下来，像是一个幸运的赌徒在复盘牌局。他赢了，离场了，坐在观众席上说“当时那个牌桌就不该摆”。但你也是从那个牌桌上拿走最多筹码的人之一啊。真要说“学到的教训”，第一条教训应该就是：别光反思行业，得反思自己在这个行业里做过什么、拿走了什么。光说大环境，那这反思也就值个热搜的钱。
许老板现在在哪发财呢