看到老潘写零首付那段，我想起我表弟。2016年他在郑州买房，首付分期，两万块定了个九十平的，剩下的首付分三年还。当时全家都觉得他捡了便宜，现在那房子烂尾了，他每个月一边还房贷一边租房住，媳妇差点跟他离婚。老潘说当年在《对话》节目里反对零首付，话被剪掉了。这事我信，但有个问题他没说透——零首付这玩意，光靠开发商和银行能搞起来吗？地方上卖地的钱袋子瘪了，谁最急？我表弟那个盘，土地出让金当年可是拍了二十多个亿的，现在工地野草长得比人高，售楼部改成了废品收购站。 文章里说“谁要是提出质疑，就成了另类，成了乌鸦嘴”，这话我听着太熟悉了。我原来在一家地产公司做策划，2014年那会儿，我写了个报告说某个三线城市的库存去化周期已经超过三十个月了，建议缓一缓再拿地。领导看完把报告往桌上一摔，说“你懂个屁，现在不拿地，明年连汤都喝不上”。后来那个项目亏了八个亿，领导升到集团当副总裁了，我辞职了。老潘现在反思“行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态”，这个生态里不光有媒体、中介、金融产品，还有一整套逼着你说假话的机制。你在那个位置上，不说假话就滚蛋，说了假话升官发财，等出事了再回头反思，反思给谁看呢？ 他说“土地银行”这个概念是从国外搬来的，谁储备多谁好上市。这一点我补充个细节。2017年我在深圳参加过一个券商组织的闭门会，某闽系房企的CFO在台上讲他们的土储货值已经过万亿，台下分析师眼睛都绿了，追着问“怎么做到的”。那个CFO说了一句我到现在都记得——“我们拿地不看价格，看的是能不能发债”。当时我觉得这人真牛逼，现在想想，这不就是拿股民的钱、银行的钱、买房人的钱一起赌吗？赌赢了分红，赌输了“认罪悔罪”。老潘说“相关的当事人已经认罪悔罪了”，认罪悔罪这四个字轻飘飘的，那些交了首付住不进房子的人，谁给他们悔罪的机会？ 不过话说回来，老潘这篇东西比那些只会喊“房地产要软着陆”的专家强点。他至少承认当年自己也支持按揭、也去香港学高周转。但我质疑一点：他把问题归结为“大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去”，这个“大家”是谁？是政府着急GDP，银行着急放贷，开发商着急卖房——那老百姓着急什么？老百姓着急有个自己的窝。着急的人被绑上了这辆车，现在车翻了，着急的人被压在底下，开车的人出来写反思文章。我在网上看到有人骂他“既得利益者装什么无辜”，这话糙，但理不糙。你潘石屹当年SOHO中国在北京上海盖了那么多楼，赚的钱里头有多少是这种“着急”推起来的？现在行业崩了，你出来说“学费太贵”，这学费是你交的吗？ 我老家那边有个楼盘，2019年开盘的时候请了明星来唱歌，门票炒到八百一张。现在那个盘延期交付两年了，业主们拉横幅，横幅上写“我们要回家”。开发商是本地的小老板，早就跑路了。老潘文章里说“整个行业几近崩塌”，崩的是小老板和买房的人，大老板们该上的上，该润的润。他讲庞氏骗局那部分我还没看到，但我觉得房地产这二十多年，最庞氏的地方不是某个企业的资金链，而是整个社会对“房子永远涨”的信仰。这个信仰是媒体、专家、地方政府、开发商一起造出来的，老潘也是造信仰的人之一。现在信仰塌了，他出来反思，反思里头还是没提自己当年在博鳌论坛上怎么说的。我搜过，2013年他说“中国房地产没有泡沫”，2015年他说“房价还要涨”，这些话现在网上还能找到。当然，人都会看错，这我理解。但看错了之后写反思，把自己写得像个清醒的旁观者，这就有点不厚道了。 我有个朋友在银行做对公信贷，他说2016年到2019年那几年，给开发商放贷根本不用看项目，看排名就行。前五十强一个价，前三十强一个价，前十强又是一个价。老潘文章里说“购房人是真正要买房的人，风险相对可控”，这话理论上对，但现实中银行给购房人放贷也是闭着眼睛放的。收入证明可以造，流水可以养，零首付都出来了，还有什么不能造的？我那个朋友说，他们支行最疯狂的时候，连月薪三千的保安都能批下两百万的房贷，只要楼盘是合作项目。这种搞法，你说风险可控？可控个鬼。 他提到“当时还有协会专门颁发房地产策划师的证书”，这个证书我考过，交两千八百块钱，培训三天，考试开卷，最后发个铜牌牌。我拿着那个铜牌去面试，面试官问“你策划过什么项目”，我说“没策划过，刚考完证”。面试官笑了，说“我们这里策划师都是干销售的，你来不来”。我去了，干了半年，每天的工作就是给客户算“今天不买明天就涨”。现在那个铜牌我扔在老家抽屉里，锈了。 老潘的反思有一句话我觉得是真的——“谁要是提出质疑，就成了另类”。但这句话反过来也成立：谁要是不质疑，就成了既得利益者。他当年不质疑，现在质疑了，说明什么？说明他现在不是既得利益者了？还是说明他现在才敢说？我不揣测他的动机，但我觉得一个人反思过去的时候，最好先把自己当年的位置摆清楚。你站在台上分蛋糕的时候不说话，蛋糕掉地上摔碎了才说“这蛋糕本来就不该这么做”，听着总有点怪。 还有一点，他说“按揭”这些词是从香港学来的。这个细节挺有意思。香港的按揭制度背后是联系汇率、是自由港、是高度成熟的法治环境，你把按揭这个词学来了，把高杠杆也学来了，但你没学人家的破产制度和消费者保护。香港买房负资产了，大不了破产，四年之后又是一条好汉。内地买房负资产了，你破产试试？征信黑名单，高铁都坐不了。学一半丢一半，最后搞出个四不像，老潘说“变了味、走了样”，根源在哪？我觉得不光是“大家着急”，还有一层是只学对自己有利的那一半，不利的那一半假装没看见。 我再说个事儿。我邻居家儿子，2018年在环京买的房，两万八一平，现在跌到一万二，卖了都不够还贷款。他每个月工资七千，房贷九千，他爸退休金贴进去三千，一家人过得紧巴巴。他妈原来每天跳广场舞，现在在超市做理货员。老潘说“给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复”，这话我信，但我觉得他说少了——有些家庭不是平复，是直接散了。我邻居家那儿子去年离婚了，媳妇带着孩子回了娘家，说“我不是嫌他穷，我是看不到头”。这种故事在环京、在郑州、在武汉、在无数个三四线城市，每天都在发生。 文章里说“三十多年走过的路，我们得正视，这个‘学费’太贵了”。学费这词，一般是指交了钱学了东西。可房地产这三十年的学费，交钱的是老百姓，学东西的是谁？是开发商学会了怎么加杠杆，是地方学会了怎么卖地，是银行学会了怎么放贷。现在学费交完了，开发商说“我学到了”，地方说“我学到了”，银行说“我学到了”，那买房的人呢？他们学到了什么？学到了“别信开发商”，还是“别信专家”？还是“别信明天会更好”？ 我看网上有人说老潘这篇文章写得真诚，也有人说他装。我觉得真诚和装之间没那么大距离。一个人可以同时又真诚又装——真诚地反思自己不该那么干，同时又装着忘记了自己当年干得比谁都欢。这不是老潘一个人的问题，这是那一代开发商集体的毛病。王石去爬山了，冯仑写书了，任志强进去了，潘石屹写反思了。每个人都在用自己的方式跟这段历史切割。切得干净吗？我觉得切不干净。你盖的那些楼还杵在那儿呢，你赚的那些钱还在账上呢，你说切割就切割了？ 最后说个小事。我前几天路过北京东三环，看到SOHO现代城，外立面还是那个颜色，楼底下中介门店关了一半，剩下的玻璃上贴着“业主急售，直降五十万”。我站在那儿抽了根烟，心想这楼当年开盘的时候，老潘站在台上讲“SOHO是一种生活方式”，底下的人抢着交定金。现在生活方式还在，钱没了。老潘在文章里说“很多场景都还在眼前”，我想他要是路过现代城，看到那些急售的牌子，不知道会不会想起当年的场景。反正我想起来了，所以写了这条评论。评论写这么长，主要是因为这文章让我想起太多事儿了。有些事儿你以为忘了，一看文章又全回来了。