今年上半年就做视频跟大家说过，三线城市广东肇庆宣布从五一起在宣传销售环节，剔除公摊按住房套内面积计价。
今年一年，取消公摊的风还是吹到了全国各地。9月湖南省湘潭市也发文，实行按住房套内面积计价宣传销售。12月17日，张家口市提出逐步推进“取消公摊”。就在几天前，衡阳市也明确将实行套内建筑面积计价销售。
虽然现在舆论场上用了一个笼统的取消公摊来概括这一轮房地产市场的变化，但我们还是要尽量讲清楚。仔细细分可以分出三个级别，最高级的第1级当然是完全取消公摊面积，让它成为一个历史名词，但显然这需要整个国家出面进行相关制度改革。
第2级就是刚才提到的部分城市选择名义上不去动公摊，而是绕开规定进行调整，实际上在销售的时候选择采用套内面积计价，公摊面积虽然还会继续收物业费、取暖费，但也算不小的进步了。
第3级的范围更广，许多城市当下新盘的主要卖点就是零公摊甚至是负公摊，实际上这是开发商的自主行动，为了争取做多套内面积，开发商选择在户型设计和建造的时候流出了大量的飘窗和半封闭阳台等部分，这些赠送面积不算在房屋面积之内，开发商也不需要为此向政府缴纳土地出让金，就造成了房子，虽然还有公摊，但是扣掉的公摊和拿到手的赠送面积差不多多，也是名义上的取消公摊。部分地市还放宽了面积认定，2024年5月13日，济南发布新规，即日起，新建商品房的阳台面积，无论是封闭阳台还是半封闭阳台，均只计算一半的建筑面积。
自从这两年的房地产市场展开了公摊面积的讨论之后，许多人就在说，取消公摊对大家一点好处都没有，甚至威胁普通人说，取消公摊以后连楼梯都不会有，然而事实是房地产商并不是公摊的最大元凶。公摊面积也是要计容的，要交土地出让金，开发商之间也有竞争压力，为了房子好卖，地产商缺乏直接做大公摊面积动力，目前的多数楼盘公摊面积已经是当前计费模式之下最小的选择了。公摊面积的始作俑者，香港地区甚至已经取消了10年，没有任何证据表明10年来香港的楼盘有明显的质量下降。
不少人住着动辄百分之二三十公摊的房子，还有如此为既得利益者说话而不为自己说话，表示自己和这些要求取消公摊的暴民不一样，其根本目的在于向别人炫耀自己比别人看得更远，更了解事物的底层逻辑，但至于他脑海当中的这个所谓底层逻辑，到底是真实的还是自己大脑里面脑补的，他从来没考虑过。从来没有见过这么合格的韭菜。
还有很多公摊面积的支持者说，无非是把榴莲皮的价格摊到榴莲肉里，买房子价格是不会变的。事实真的如此吗？我之前的视频当中也谈到了，公摊面积里面还有很多猫腻，还与装修费，物业费息息相关，业主要为许多不属于自己的面积掏钱。这不能简单归结为榴莲皮和榴莲肉的问题，至少相当于水果摊搞鬼称。
公摊面积在国内的开始于1995年12月1日，当时开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。彼时正值中国房地产商品化的起点。3年后的1998年6月，国务院决定停止实行福利分房政策。这时城市人口主要居住在八九十年代的职工楼里，彼时的商品房价格虽然不像现在一样要命，但如何扭转消费习惯，让商品房变得更有吸引力，让普通人接受住房从一种福利待遇变成一种商品，换句更直白的话说就是让大家接受从自己口袋里掏钱买房。除了新房更好的建筑质量以外，名义面积的扩大是一个重要的障眼法。
现在上半年的视频里我也引用了原国家房改课题组组长孟晓苏曾经公开表态印证了这个逻辑，普通人看到自己的房屋算完公摊面积之后，房产证使用面积比较大，就自然而然会感到高兴。为了让老百姓高兴，国家采用了公摊面积计算。
如果非要用一个高情商的说法，我会说这是制度设计跟不上社会进步的速度，如果非要说的再明白一点，对于90年代末的中国社会来说，高中教育还尚未普及，公摊这种朝三暮四的把戏还玩得下去，简单的面积搞得越复杂，就有越多的操作空间。但是到今天，高等教育毛入学率已经超过一半了，再把大伙当猴耍就不太合适了。
纵览当前阶段，政府公开宣布使用套内面积计价的城市。广东肇庆，湖南湘潭、衡阳，河北张家口。我在长沙，湘潭我去过不少次，湖南的情况我也知道，这些四五线城市不约而同地存在房地产市场开发狂热之后的低迷，二手房均价普遍在6000元上下。特别要提一嘴的是张家口，2020年我刚毕业，还短暂参与过一个滑雪小镇的项目，当时借着冬奥利好预期，张家口的房价一路攀升，崇礼地区的房子能卖到2万多块钱，但是五年长期来现在张家口的平均房价已经平均下跌了30%，下花园区更是出现了极少数超低价房源，被挂上了河北鹤岗的名号。
2024年中国房地产市场玩出了这么多花招，无论是在公摊面积上操作也好，折腾赠送面积也好，综合起来的看目的有一个，第一个是在不损害土地价格和名义房价的前提下，通过增加购房者实际到手的使用面积来增加新房的吸引力。本质上是变相降价，来促进新房销售。从过去几年的经验看，如果房子降价20%，少不了业主要去闹售楼处，但如果取消公摊面积，楼面价格不变甚至微涨，名义上房子单价涨了，实际总价降价，一涨一跌，从政府到开发商到老业主，大家睁一只眼闭一只眼心理感受上都过得去。
毕竟只有新房会交一次土地出让金，而二手房只能收一笔小小的交易契税，大头都在房东那里，和支撑财政的土地出让金比起来几乎不值一提。甚至可以说的再明白一点，购房需求现在就这么一点，地方政府和和10年前购买的住房，现在想要套现离场的的城市居民是对手盘，调整公摊也削弱了老旧小区的竞争力，这些城市的二手房市场还会有进一步的价格下探。
用一句话来总结这些城市的房地产市场，那就是扛不住，这些城市并没有什么特殊之处，在当下人口向大中型城市进一步集中抱团取暖的当下，可以做出进一步的大胆预言，那就是2025年，公摊面积虽然不至于从中国的房地产市场彻底消失，变成一个历史名词，但是一定会有越来越多的三四线城市选择按照套内面积进行销售，加入这场存量争夺。
从来就没有天上掉下来的馅饼，好的待遇都是自己争取来的，拒绝买房本身也是一种行动。站在2025年的大门口往回望，这几年的变化是巨大的，没有历史在一夜之间完成。
感谢所有这几年没有买房的所有朋友，你们都是历史前进的动力。
真服了，开头看到那段骂韭菜的话还以为多通透呢。取消公摊说白了就是换了计价表，物业费取暖费不照样按建筑面积收？香港取消十年质量没掉，可房价也没见便宜啊。
看完这破文章我就想骂人，公摊这傻逼制度早他妈该进坟墓了！评论里那些装清醒的货色，天天喊“榴莲皮摊进肉里”，脑子是被驴踢了吧？老子买房花了100平的钱，到手70平，物业费取暖费还得按100平交，公摊那破走廊我天天走，到头来产权还不是我的，这不就是明抢？扯什么开发商没动力做大公摊，你信？反正我家那破楼盘公摊干到28%，销售还说这是正常水平，正常他妈的鬼！取消套内计价就是好事，别跟老子扯单价会涨，就算涨了老子也认，至少钱花得明白。那些替公摊说话的，不是蠢就是坏，祝你全家买房都公摊百分之五十。
看完全文，别的先不说，就那句“目前的多数楼盘公摊面积已经是当前计费模式之下最小的选择了”，我真是没法同意。你这说的是现在的新房吧？那前些年那些房子呢？我2016年买的那套房，当时售楼小姐拍着胸脯说公摊也就20%出头，等交房拿到房本一看，建筑面积119，套内面积89，公摊整整30平，算下来25%还多。我当时拿着尺子去量那楼道，两米多宽，大堂挑高得有四米多，挂个大吊灯跟酒店似的。后来才知道，这些公摊面积都是业主掏的钱，开发商把楼盘门口做得气派，房子好卖啊，单价能往上抬，拍照也好看。你说他们没有动力做大公摊？那为什么同样地段，隔壁老小区楼道窄得只能过一个人，公摊才15%？还不是因为新盘要卖档次，反正公摊钱最后是买家出，开发商又不心疼。 还有啊，这公摊可不光是买房那一锤子买卖。物业费按建筑面积收，我们小区物业费两块八，119平一个月就是333块，按套内89平算只要249块。一年下来差出一千多。暖气费也按建筑面积收，北方冬天四个月，每平好像21块，又是两千多。还有一些乱七八糟的费用，什么电梯运行费、二次供水费，全都跟面积挂钩。你说这些钱凭啥让我掏？我家的墙内面积是89平没错，可电梯、楼道、大堂我天天用，我也认，但那个大堂挑高四米，里面还摆了两组大沙发，我一次没坐过，保洁天天擦，这钱也得我出？文章里说的好，这不就是水果摊搞鬼秤么，榴莲皮论就是说给傻子听的。 再说作者提到那个“零公摊”和“负公摊”，说开发商送飘窗送阳台，把面积补回来。我身边有人买过这种房子，看起来确实赚了，飘窗全部赠送，半封闭阳台算一半面积，合同上写着得房率百分之百。可等装修的时候傻眼了，那个飘窗是假的，底下全是空的，你也不能敲掉，只能在上面铺个垫子，说白了就是块厚水泥板。半封闭阳台你想用得自己封，南方雨水多，不封根本没法住，封阳台又花了小两万。这些赠送面积是没算公摊，可也不算房本面积，以后卖二手房的时候，买家一看房本上面积那么小，单价报得老高，心里就犯嘀咕。我朋友去年卖房子，证上建筑面积89，实际用起来有100，中介说只能按89给你挂，单价必须比同小区其他房子高15%才划算，结果挂了半年无人问津。你跟我说这是好处？反正我没看出来。 还有一个事，文章里说香港取消公摊十年了，房子质量没下降。这个我信，但香港那房价，取消公摊又有啥用？大家买不起还是买不起。而且香港的管理费（也就是物业费）照样贵到天上，按实用面积算，但小区里那些会所、泳池、健身房，维护的钱一分不少收。所以说实话，取消公摊这件事，我最关心的根本不是房价跌不跌，总价不变我也认了，毕竟市场摆在那。可你至少让物业费、取暖费、维修基金这些按套内面积收吧？不然的话，开发商把单价一调，政府出个文件说“按套内面积计价”，然后物业公司那边依然按建筑面积收钱，这叫什么取消公摊？这不是换了个马甲吗？ 文章里骂那些说“取消公摊没好处”的人是什么“合格的韭菜”，这个词有点狠了，但我确实遇见过那种人。上次公司午饭，几个同事聊到这事，有个平时就爱显摆的大哥，端着茶杯说：“你们呀，就是不懂经济，房价总价是由市场决定的，按建筑面积还是套内面积，最后总价都一样，开发商不会吃亏的，取消公摊有啥用？无非是换种算法。”当时我就怼了他一句：那物业费暖气费为啥不换算法？他立马不吱声了。后来我才想明白，他这种说法，其实就是你文章里说的，觉得自己比谁都看得透。可问题是，这公摊里面有多少猫腻，开发商自己都说不清楚，公共建筑面积怎么分摊，完全是个黑箱。我们小区地下室那些设备间、配电房，到底占了多少面积，谁来核实过？业主永远不知道。你让我怎么相信“总价不变”这种屁话？ 我还有一个切身的例子。2020年，我们楼道里一个邻居把房子卖了，买家是刚需小两口。中介带着他们来看房，那个小伙子就指着房本问：“为什么建筑面积120，套内才88？那这房子到底是多大？”中介在那支支吾吾说“赠送面积多”。后来成交价是比同小区其他房子低了一些，因为买家拿房本去银行贷款，评估公司按建筑面积算，说这个单价不能太高，结果卖家吃了亏。你算算，当初买的时候按120平交的钱，卖的时候按120平缩了水，中间这个价差，是不是又被开发商和规则给吃了？ 还有，你说公摊面积要交土地出让金，所以开发商不会乱做。这话也对也不对。土地出让金是按计容面积算的没错，但开发商要的是整栋楼的销售总利润。他把公摊做大了，每平米的建造成本虽然上去一点，但房子看起来气派，销售价格能拉高，回款快，这买卖他们怎么会不愿意？再说了，就算他不愿意，那为什么以前有的楼盘公摊能做到30%？难道都是没竞争的年代留下的？2013年的时候，我表姐在二线城市买了一套94平的两房，套内只有65平，公摊将近31%。她说去看房的时候，走廊宽得能再修一排柜子，两户人家门口中间间距老远。你去问问那些老业主，当年开发商怎么说的？人家说“这是高档社区，公共区域宽敞”。说白了，就是用你的钱，给自己添脸面。 当然，我也不是说取消公摊就万事大吉了。文章里面第1级，国家层面彻底取消公摊这种概念，我觉得太理想了。因为现在存量房太多了，房本上都是建筑面积，突然全改成套内面积，那土地出让、房产税、继承这些全都要跟着乱。所以大部分城市做的其实是第2级，销售宣传环节按套内算，合同上可能还带公摊。这算是个妥协。但至少，比什么都不做强。就怕有些地方学了个皮毛，只改销售话术，物业费、取暖费那些还是老一套。我特意查了查衡阳那个政策，好像是“房地产开发企业在商品房销售前，应当按套内建筑面积计算商品房价款”，这是好事，可物业费、取暖费标准有没有改？我没查到。要是没改，那开发商照样可以把总价摊到套内单价上，然后物业费还是按建筑面积收，老百姓多花的钱一分没少，只是会计上好看了一点。这就没意思了。 再有，文章里提到1995年搞公摊，1998年房改取消福利分房，说这是为了让老百姓高兴，房本面积大。这个说法我倒是信。我爸妈当年分的老房子，房改的时候买下来，建筑面积60平，实际住着也就45平左右，他们还很开心，觉得有房了。但那个时代的房子公摊很小的，楼梯房嘛。后来商品房越来越高级，公摊也水涨船高，大家发现不对劲。所以说，取消公摊其实就是把当初那个“障眼法”给拆了。我觉得拆得好，早该拆了。但拆的时候也得把周边那些收费项目一起捋清楚，不然就是偷懒。 哦对了，文章里还说“从来没有见过这么合格的韭菜”那句话，我虽然觉得骂得挺解气，但说真的，那些嘴上说取消公摊没用的人，也不全是为了当韭菜。有些人是怕麻烦，觉得反正改变不了，不如接受。还有些人是做二手房中介或者炒房的，他们真的能从信息不透明里赚钱，公摊越大，估价空间越大，他们肯定会反对。所以别一棍子打死，有些人是坏，有些人是蠢，还有些人是被裹挟着说了违心话。 最后说一个我觉得真正要小心的事。文章里讲的“零公摊”其实是靠赠送面积撑起来的，飘窗、半封闭阳台，这些不计容，开发商也不用交土地出让金。这听着像是个漏，但你想过没有，这些赠送面积不受法律保护啊。你买的时候销售跟你说这是送的，可规划图纸上它们根本不是正式房间。万一哪天物业或者城管说你把设备平台封上算违建，让你拆了，你怎么办？很多房子现在能卖得好，就是因为送得多，可这种送的面积本质上是在钻政策的空子，哪天空子堵上了，你手里的房本面积就缩水了。那时候你再说取消公摊没用，我估计你哭都来不及。 说到底，我支持按套内面积计价，但希望政策再往前走一步。物业费、取暖费、维修基金，都按套内来算，存量房也一样。还有那些已经买了房的老业主，以前多交的钱退不了，我认了，但后面的费用能不能改过来？很多地方物业条例里写着“按建筑面积”收，只要改一个字，就能省下不少冤枉钱。这比天天争论买房子总价多少靠谱多了。 写了一大堆，也不知道有没有跑题。反正我就是想说，公摊这东西，不只是个计价问题，它连着你每个月交的钱，连着你卖房时候的评估价，连着你装修时心里那点憋屈。别拿什么“榴莲皮”来糊弄人，榴莲皮至少烂了你还能看见，公摊面积被摊得明明白白吗？我到现在都不知道我那30平公摊具体摊到哪了。反正下次再去物业交钱，我想问问他们，我这119平里面，有几平是你家办公室？
卧槽，终于有人把这层窗户纸捅破了。我特么看那些“取消公摊没卵用”的论调看了快一年，真服了，一个个装得跟人间清醒似的，好像全天下就他们懂底层逻辑。你文章里那句话我直接截图了——“目前多数楼盘公摊面积已经是当前计费模式之下最小的选择了”，就这句，我拿去甩给那些杠精，他们立马哑火，然后又扯什么“那开发商不会涨价啊？”涨价？涨价你倒是把账算明白啊！现在买个100平的房子，公摊25%，到手75平，物业费取暖费全按100平收，装修公司也按100平给你报价，你多掏了多少冤枉钱心里没点数？这不是榴莲皮的问题，这是水果摊给你搞鬼称啊兄弟。 我老家那个三线城市，前年交房，140平的房子，公摊直接干掉37平，卧槽，我进去一看客厅小得跟鸽子笼似的，当时就火了。找开发商理论，人家销售小姑娘一脸无辜地跟我说“先生我们这个得房率在片区已经算高的了”。我高你妈啊，我花140平的钱买了个100平的家，剩下那40平全是走廊电梯井消防通道，这些玩意儿不该是建筑本身该有的东西吗？凭什么让我买单？ 最离谱的是文章里说的第三级，济南那个新规，阳台只算一半面积。我特意去查了，确实5月就发了通知。这说明什么？说明上面早就知道公摊这玩意儿坑人，只是不敢一刀切，怕动了太多人的蛋糕。开发商那边呢，也精得很，搞什么零公摊负公摊，飘窗阳台送一堆，算下来好像不吃亏了，但过几年你卖房试试？二手房交易的时候人家按房产证面积算的，你那些赠送面积屁用没有，照样给你按公摊大的老房子价格砍。 你说香港，香港取消公摊都十年了，人家楼塌了还是质量崩了？没有嘛。文章里这句“没有任何证据表明10年来香港的楼盘有明显的质量下降”，我直接拍大腿。那些说“取消公摊连楼梯都没有”的人，脑子是不是被门夹过？楼梯是建筑规范强制要求的好吗？你取消公摊它照样得有消防通道，这跟你买不买得起肉有关系吗？跟肉要不要去皮有关系吗？人家就是单纯不让你为那块骨头付牛排的钱，你倒好，反过来骂人家砸你饭碗。真·韭菜成精了属于是。 还有那个孟晓苏的话，我看了真想笑。“为了让老百姓高兴，国家采用了公摊面积计算。”卧槽，这个“高情商”说法真是绝了，翻译成人话就是：当年为了让你觉得房子大，故意搞个虚的数字糊弄你。现在糊弄不下去了，想改回来，结果一帮人跳出来说“不能改啊改了房价要涨啊”。房价涨不涨我不知道，我只知道我现在每个月物业费都是按建筑面积交的，那里面包含了公摊的电梯井、大堂、物业用房，说难听点，我连物业那帮人喝茶的休息室都帮着摊了一份钱。 张家口、衡阳、湘潭这些城市一个个跟进了，虽然都是雷声大雨点小，销售环节计价改了，但真正落地到税费、物业费、供暖费这些跟房产证面积挂钩的地方，还早得很。但至少是个口子，有人撕开口子就是好事。我最烦的就是那种“你们这些要求取消公摊的都是暴民”的论调，说这话的人大概这辈子没自己掏钱买过房，或者家里有矿不在乎那百分之二三十，跑网上装理中客来了。 你自己算算，一线城市一套房几百万，公摊25%就是几十万打水漂，这钱够买辆BBA了。你跟我说没影响？你跟我说取消不取消无所谓？你倒是把那几十万送我啊，我不嫌多。反正我就一句话：谁支持公摊，谁他妈自己多买几套公摊大的房子去，别拉着我们正常人一起当冤大头。这波取消公摊的城市越来越多，管他是真改革还是假噱头，至少让开发商不敢再那么肆无忌惮地画大饼了，有变化就比躺平强。真服了那些连这都要杠的人，合着韭菜当出优越感来了是吧？
@九月615
开发商的账本上从没吃过亏，他们不按这算，按那算就是了😏