目前中国八成的房子正面临最后一波市场，接下来大概率会进行一次彻底的降息。预计到二零二五年，整个房地产市场将进入一个新的躺平时代。这并不是玩笑话，这直接关系到你未来的经济状况。所以我们必须认真对待。
去年幼儿园迎来了前所未有的关闭潮。与此同时，一些权威机构预测，中国将在未来十年迎来历史上最大的退休潮。结合这两个信息，未来很可能会出现一种现象，我们曾经依赖的人口红利会慢慢消失，年轻的劳动力会越来越少。随之而来的是养老金领取者的暴增。随着人口的减少，对住房的需求也会相应下降，未来房价可能会继续阴跌。事实上，房价已经连续两三年阴跌了，目前还没有放缓的迹象，软着陆的趋势很明显，现在中国已经建了六亿栋建筑，其中五亿栋是商品房，足以容纳三十亿人口。当房价下跌时，我们将更深刻的意识到，货币贬值的速度，人民币的购买力可能还会下降，利率将达到历史低点，然后再上升，最终的结果可能是房地产泡沫的破裂。我们将经历老资本主义国家的房地产市场崩溃，如美国和日本。
但值得一提的是，我们的破裂可能相对温和。因此如果你手里有多余的房子，考虑现在出售是明智的。当然我说的是多余的房子，而不是你现在住的房子。对于有投资潜力的房子来说，现在是卖出的更好时机，尤其是在北京、上海、广州、深圳等城市，许多大老板正在迅速处理他们手中的房子。尤其是那些位于核心商业区的房子，为什么要卖掉这些房子，没有办法详细解释。因为投资房子的原则是，在市场好的时候买，在底部卖，这是投资老板的操作规则。
如果你有多个多余的房子不愿意卖，也许三至五年后你会赔钱。为什么要在这时期卖掉多余的房产？因为三十年后你的房子大概率会变成垃圾建筑，甚至高额负担。你花了几百万买的房，加上七十年的产权，相当于花了几百万买了七十年的使用权。现在的建筑寿命只有五十年左右，有的甚至更短。几十年后，你手中房子的外墙、管道、电梯、水电等可能都需要更换，特别是高层住宅的改造成本非常高。所以最好的选择是买一套新房子，这样你就不用担心七十年后的产权到期，也不用担心你会主动放弃产权。
那些还认为房价会一路飙升的人在想什么我不清楚，但事实上，对于经济发展来说，房价不再飙升并不是一件坏事，也许会给经济带来新的活力。就像日本房地产市场破灭后，只有那些投机者遭受了最大的损失，而那些脚踏实地的普通人，则过着更好的生活。毕竟没有一个国家可以单纯的通过卖房致富，只有通过政策指导，资本才能投资于高科技、高端人才和能源领域，国家才能继续繁荣。总而言之，如果你有钱的话，你可以买别墅。如果你没有钱，你不是急迫的刚需，你最好不要在近期买房子，可以让你少奋斗几年。我不想制造焦虑，而是提前分析你未来可能遇到的困难，这样你就可以提前做出相应对策。
看完这篇我第一反应是去翻了我表哥去年挂中介的那套房，挂了十四个月，从一百八十万降到一百三十八万，前俩月终于有人来看，进门第一句是"这墙怎么有点渗水"，我表哥当场就笑了，说这房子我当年买的时候销售跟我讲这叫江景，现在江还在，景没了。 先说个让我笑出声的地方。作者写"投资房子的原则是，在市场好的时候买，在底部卖，这是投资老板的操作规则"。我当时就愣了三秒。这不是高买低卖吗兄弟？市场好的时候买，底部的时候卖，这不叫投资原则，这叫慈善。你要是真按这个操作，你早该去天桥上蹲着了。我猜作者本来想写的是"市场好的时候卖，底部的时候买"，手滑打反了，但这个手滑挺要命的，整篇文章的调子都跟着晃。 不过大意我大概是懂的。手里好几套房的，现在确实是难受。我认识一个我们这边开建材店的，一几年那会儿手里攒了四套，两套在新区，一套老破小，一套loft。去年他老婆生病住院，想卖一套应急，挂了半年没人问。最后是loft先走的，砍了三十万。他喝多了跟我说，那房子我买的时候销售说这是年轻人的第一套房，现在年轻人都不来了。 然后说这个"六亿栋建筑，五亿栋商品房，能装三十亿人"。这个数我得掰扯掰扯。那六亿栋里，农村自建房占一大半，厂房、仓库、村委会、学校、寺庙、猪圈可能都算了。栋和套不是一个东西。一栋农村三层小楼，那是三套还是六套？按这个换算，三十亿这个数就有点唬人了。我不是说房子不多，房子是真多，我老家县城新区晚上亮灯的不到三成，我回去都觉得瘆得慌，路灯比人多。但数就是数，拿个含糊的宏观数来砸人，容易把人砸晕，砸晕了你就只能点头。 幼儿园关停那段是真的。我们小区门口那个双语幼儿园，前年招生贴海报贴到电梯里，去年改成托育了，今年直接门口贴了张纸说场地转让。我姑娘班上原来三十二个人，现在二十一个。园长见面就叹气。但这个和房价的关系，我觉得没那么直。生孩子少是真，可你去看那些抢手的学区房，一样有人排队。人少了，人往哪儿走反而更集中。县城空了，省会挤。村子空了，县城挤。这不是房价要跌的逻辑，这是分化。 我自己是租房的，租了八年。这八年里我干过一件特别蠢的事，就是每次房东涨价我都在心里算，这钱要是还房贷多好。后来我算明白了，我还的那个数，前十年基本都在还利息。我同事一九年上的车，一百六十万，月供八千二。他老婆生二胎那年他连着两个月公积金没提出来，到处借钱。他说哥你别买房，真的，你租房你是自由的。我说那你把房子卖了啊。他说不行啊，孩子户口在这儿呢。 你看，这就是文章里没说的。房子这东西，在中国人这儿不完全是资产，它是户口、是学位、是老丈人的脸色、是你妈在亲戚群里能不能抬起头。作者讲得很对的一点是，"多余的房子"和"你现在住的房子"要分开看。但现实里，很多人根本分不清哪个是多余的。第二套是为了孩子上学，第三套是为了给儿子留一套，第四套是"反正钱放银行也是贬值"。这些理由放在十年前都对，现在还在坚持的人，就有点苦了。 还有一段我特别想吐槽。前面说房子三十年后会变成垃圾建筑，电梯管道外墙都得换，高层改造成本高得吓人，所以——"最好的选择是买一套新房子"。等等？前面不是说别买吗？这逻辑怎么拐的弯？前面劝你别买，后面劝你买新房，中间就隔了一段电梯维保。我看了两遍才发现，哦，作者的完整意思是"别买旧的、别买多余的，要买就买新的"。但这个话不能这么写啊，这么写出来就成了：房价要跌，你别买；房子会烂，你得买新的。那新的二十年后不也烂了？还是说二十年后我再买一套更新的？那我这辈子是给开发商打工打到进盒子里。 说到电梯。我们楼下那部电梯，去年修了三次，一次一万八，走的是大修基金。物业贴单子那天，业主群里吵翻了，一楼的说我不坐电梯凭什么出钱，顶楼的说你不住楼你爬啊。最后是按楼层分摊，一楼交了两百。这事儿让我明白一个事，房子的持有成本不只是月供。你月供还完了，你以为你自由了，其实你只是从银行的客户变成了物业和维修队的客户。房子是个活的东西，它会老，会漏，会闹脾气，你还得养它。 关于"房价不再飙升不是坏事",这句我是真点头。我一个做实业的朋友，前些年厂房租金一年涨一次，涨到最后他把厂搬到隔壁市去了。他说我一年的利润，一半给房东，一半给银行，我自己喝汤。这几年他没搬回家了，因为租金降了。降了之后他反倒敢添设备了。这就是文章里那句话的现实版。钱从水泥里往外流一点，流到机器上，流到人身上，这未必是坏事。 但我不太认同把日本美国直接套过来。人家的崩法有它自己的道理，我们的情况不一样，咱们这儿是土地、银行、地方财政绑在一根绳上，谁也不能先松手。你说"温和的破裂"，我信这个方向，但温和是给谁温和？是给有房的人温和，还是给没房的人温和？这两个不是一回事。房价慢慢跌，对已经有房的人是温水煮青蛙，对还没买的人是慢慢给希望。两边都在等，等的过程里谁最难受？是那种十年前买了、现在想卖、卖不掉还得继续还贷的人。这种人特别多，多到我朋友圈里随便点开一个都在吐槽。 我小舅就是个典型。他二〇一七年在燕郊买的，一百三十万，现在同户型五十几万。他跟我说，哥，我不卖了，我留着，等我儿子长大。我说你儿子今年八岁。他说那正好，十年后刚好。我没忍心跟他说十年后那房子可能得换电梯。 还有那个"七十年产权，实际建筑寿命五十年"的说法。这个我听过很多次，听着很扎心，但细想有点耍流氓。五十年那个数是设计使用年限，不是说到第五十一年房子就啪一下塌了。我们老家有个八几年的筒子楼，现在还有人住，就是没电梯，六楼爬上去跟上山似的。房子没那么脆。真正让它不值钱的是没人愿意爬六楼，没人在那儿上班，没学校，没医院，没菜市场。值钱不值钱，从来不是混凝土决定的。 文章最实在的一句，我觉得是最后那句"如果你没有钱，你不是急迫的刚需，你最好不要在近期买房"。这个我认可。但我想补一句：刚需这个东西，是被造出来的。售楼处跟你说孩子上学是刚需，中介跟你说结婚得有房是刚需，你妈跟你说没房子相亲没人看你也是刚需。这些刚需里有几成是真的急，你自己摸摸口袋就知道了。我认识一个哥们，二〇二一年被忽悠"再不买就涨了"，上了车。三年过去，房子跌了四十万，他倒是想开了，说反正我住，跌不跌跟我没关系。这话对，也不对。心里知道没关系，看到链家上同户型挂的价还是难受。人就是这样，理智和情绪不归一个人管。 我个人的判断，就是别听任何人给你下结论，包括这篇。这篇文章写得其实不算差，比那些"房价要涨到天上去"的强，但坑也不少。数用得糊，逻辑打滑，前面说别买后面说买新房，中间还来一句高买低卖。你要真按他说的操作，卖是卖对了方向，买就买岔了。 我自己的打算挺土的：手里有钱，先存着，别急着动。租房住，把省下的钱花在能长本事的地方。房子的事，看天看地看自己那口锅，锅里有多少米你比谁都清楚。别人说的都是别人的人生。我这八年租房，搬过五次家，最长一次住了三年半，楼下是个卖牛肉面的，我周末下楼吃碗面，老板认得我。我有时候觉得这也算一种安家。当然这想法挺怂的，我知道，但我是真这么想的。 最后再说一句那个"三十年后房子变成垃圾建筑"。三十年后我五十好几了。那时候我可能更关心的是我这具身体会不会变成垃圾身体。房子的电梯要换，我的膝盖也得换。物业费要交，药费也得交。所以你别光吓人，说房子会老。人也会老。房子老了能卖掉，人老了可卖不掉。与其天天琢磨那几堵墙，不如琢磨琢磨自己怎么还能挣着钱。这话糙，但是我这几年最真实的体会。 反正就这些。谁要是看完还想冲进去买两套投资，那你随意，我拦不住。只是记着一件事，中介跟你说的每一句话都是真的，就是没说全。
六亿栋够住三十亿人，真敢说
六亿栋够住三十亿人，还劝买别墅？脑壳被门夹了
你 这 标题 起 得 跟 村口 算命 的 一样 吓人 房奴 时代 即将 终结 我 差点 把 手机 摔 了 我 还 以为 银行 明天 就 来 把 我 房贷 抹 了 结果 打开 一 看 还 是 那 套 人口 下降 幼儿园 关门 退休 潮 房子 多 得 能 装 三十 亿 人 你 说 得 好像 明天 全国 房价 就 要 归 零 一样 可 我 小区 门口 中介 还 在 挂 一 平 五 万 八 虽然 半 年 没 卖 出去 但 房东 嘴 硬 得 很 这 就是 现实 一边 是 你 说 的 大 趋势 一边 是 每 个 人 家 里 那 本 难 念 的 经 我 先 说 我 自己 我 三 十 五 岁 在 二 线 城市 买 了 一 套 房 二 零 一 九 年 上 车 利率 五 点 八 八 每 月 还 六 千 二 那 会 儿 售楼处 人 挤 人 销售 说 不 买 明 年 你 就 买 不 起 了 我 信 了 我 老 婆 也 信 了 我 丈母娘 更 信 现在 同 小 区 二 手 房 挂 牌 价 跌 了 三 成 我 们 那 栋 楼 有 个 邻 居 急 用 钱 挂 了 一 年 降 了 四 次 还 没 卖 掉 中 介 每 次 打 电话 就 说 哥 再 降 点 吧 我 听 得 脑 壳 疼 你 说 房奴 时代 终结 我 看 是 房奴 换 了 个 姿势 继续 跪 着 房 价 跌 了 我 的 贷款 一 分 没 少 银 行 又 不 是 我 亲 爹 它 不 会 说 你 房 子 缩 水 了 月 供 给 你 打 个 折 吧 做 梦 去 吧 你 文 章 里 说 八 成 的 房 子 正 面 临 最 后 一 波 市 场 这 个 八 成 是 怎 么 算 的 是 按 套 数 还 是 按 面 积 是 按 城 市 还 是 连 农 村 自 建 房 也 算 进 去 我 老 家 那 个 村 一 半 房 子 空 着 那 算 不 算 八 成 里 的 一 员 你 要 真 有 数 据 就 把 数 据 甩 出 来 别 张 嘴 就 八 成 我 最 烦 这 种 说 话 说 一 半 的 人 像 我 们 公 司 领 导 开 会 一 样 张 口 就 说 大 家 都 知 道 其 实 谁 也 不 知 道 接 着 你 说 接 下 来 大 概 率 会 有 一 次 彻 底 的 降 息 我 就 问 彻 底 是 多 彻 底 是 降 到 零 还 是 降 到 负 的 降 息 这 事 我 们 存 钱 的 人 最 有 感 觉 前 几 年 存 定 期 还 有 四 个 点 现 在 大 银 行 三 年 期 都 快 跌 到 二 了 我 妈 去 银 行 存 钱 回 来 就 骂 说 这 点 利 息 还 不 如 放 床 底 下 可 是 降 息 真 能 救 房 价 吗 我 看 不 一 定 降 息 是 让 贷 款 的 人 少 还 点 可 是 房 价 跌 的 时 候 大 家 反 而 更 不 敢 买 你 降 息 我 也 怕 明 天 失 业 啊 我 隔 壁 老 王 就 是 搞 建 筑 设 计 的 去 年 被 裁 了 现 在 跑 滴 滴 他 说 他 们 公 司 一 整 层 都 空 了 电 脑 都 搬 走 了 你 说 二 零 二 五 年 房 地 产 进 入 躺 平 时 代 我 觉 得 开 发 商 早 就 躺 平 了 我 们 这 有 个 楼 盘 烂 尾 两 年 了 业 主 拉 横 幅 去 政 府 门 口 后 来 保 交 楼 慢 慢 磨 现 在 外 墙 还 是 水 泥 灰 像 个 大 坟 包 躺 平 这 词 听 着 轻 巧 背 后 都 是 人 家 几 代 人 的 钱 幼 儿 园 关 闭 潮 这 个 我 信 我 女 儿 上 的 幼 儿 园 去 年 小 班 只 招 了 十 几 个 人 以 前 要 摇 号 现 在 老 师 出 来 发 传 单 我 楼 下 那 家 私 立 幼 儿 园 直 接 改 成 了 养 老 院 招 牌 一 换 白 大 褂 一 穿 看 着 挺 魔 幻 但 你 别 忘 了 人 口 这 东 西 有 时 间 差 幼 儿 园 关 门 是 三 年 前 出 生 的 孩 子 少 了 可 小 学 初 中 还 在 挤 我 们 这 重 点 小 学 还 是 一 个 班 五 十 多 人 所 以 房 价 不 是 一 下 子 就 跟 着 幼 儿 园 一 块 儿 崩 的 你 说 权 威 机 构 预 测 未 来 十 年 最 大 退 休 潮 这 个 我 也 信 我 爸 今 年 六 十 退 了 退 休 金 每 月 四 千 多 比 我 在 私 企 上 班 的 表 弟 工 资 还 稳 定 我 表 弟 每 月 五 千 扣 完 社 保 剩 四 千 多 还 天 天 怕 被 优 化 可 是 老 人 退 休 了 他 们 手 里 有 房 子 他 们 不 一 定 卖 啊 我 爸 就 说 这 房 子 留 着 给 你 们 将 来 也 是 个 窝 你 让 他 卖 他 跟 你 急 所 以 人 口 减 少 需 求 下 降 这 个 大 方 向 没 错 但 落 到 每 家 每 户 就 是 一 团 乱 麻 你 说 六 亿 栋 建 筑 五 亿 栋 商 品 房 足 以 容 纳 三 十 亿 人 这 数 字 我 看 了 直 挠 头 六 亿 栋 是 包 含 厂 房 仓 库 厕 所 鸡 舍 吗 要 是 把 农 村 猪 圈 都 算 上 那 我 们 村 也 能 贡 献 几 百 栋 容 纳 三 十 亿 人 是 按 每 人 一 个 卧 室 算 还 是 按 叠 罗 汉 算 我 不 是 说 房 子 不 多 我 们 这 新 区 晚 上 亮 灯 的 没 几 户 鬼 城 一 样 可 你 把 数 字 说 得 跟 宇 宙 大 爆 炸 似 的 反 而 让 人 觉 得 你 在 制 造 焦 虑 房 价 连 续 两 三 年 阴 跌 这 个 大 家 都 看 见 了 我 同 事 二 零 二 一 年 在 燕 郊 买 的 现 在 首 付 都 跌 没 了 他 每 天 上 班 还 得 装 没 事 人 一 样 喝 酒 的 时 候 才 说 后 悔 死 了 软 着 陆 这 词 我 听 了 好 几 年 了 着 陆 是 着 陆 了 可 是 落 地 的 时 候 屁 股 摔 成 八 瓣 也 叫 软 着 陆 吗 你 说 货 币 贬 值 速 度 加 快 人 民 币 购 买 力 下 降 利 率 会 到 历 史 低 点 再 上 升 最 后 泡 沫 破 裂 这 一 串 话 跟 预 言 似 的 我 没 法 反 驳 因 为 我 不 懂 但 我 知 道 一 件 事 普 通 人 手 里 就 那 点 钱 房 价 跌 我 们 疼 股 市 跌 我 们 也 疼 存 银 行 利 息 低 我 们 还 是 疼 你 说 美 国 日 本 房 地 产 崩 溃 我 们 可 能 相 对 温 和 温 和 是 谁 规 定 的 是 你 给 大 家 发 的 免 疼 卡 吗 日 本 那 边 我 看 过 一 些 视 频 东 京 房 价 跌 了 好 多 年 很 多 人 背 负 债 务 一 辈 子 你 说 日 本 破 灭 后 只 有 投 机 者 损 失 最 大 踏 实 的 普 通 人 过 得 更 好 这 话 我 不 完 全 信 普 通 人 也 分 三 六 九 等 有 房 的 普 通 人 资 产 缩 水 没 房 的 普 通 人 工 资 不 涨 年 轻 人 找 不 到 好 工 作 这 叫 更 好 吗 我 不 是 抬 杠 我 是 觉 得 你 把 日 本 当 成 童 话 来 讲 有 点 不 厚 道 至 于 你 说 多 余 的 房 子 现 在 卖 是 明 智 的 这 句 我 同 意 一 半 多 余 房 子 确 实 可 以 卖 但 问 题 是 卖 得 掉 吗 我 表 哥 在 我 们 这 有 两 套 房 一 套 自 住 一 套 出 租 从 去 年 挂 到 现 在 看 房 的 人 加 起 来 不 到 十 个 中 介 还 劝 他 降 价 他 从 一 百 二 十 万 降 到 九 十 五 万 还 是 没 成 交 租 金 也 掉 了 以 前 租 两 千 五 现 在 一 千 八 还 空 了 两 个 月 你 说 卖 多 余 房 子 明 智 可 是 大 家 都 想 卖 的 时 候 谁 来 接 盘 呢 你 说 北 京 上 海 广 州 深 圳 很 多 大 老 板 迅 速 处 理 手 中 房 子 尤 其 核 心 商 业 区 的 房 子 为 什 么 卖 没 法 详 细 解 释 我 最 烦 这 种 没 法 详 细 解 释 的 话 跟 我 小 时 候 看 地 摊 杂 志 一 样 神 神 秘 秘 的 你 要 么 就 说 清 楚 要 么 就 别 说 你 这 么 一 说 别 人 就 猜 是 不 是 要 打 仗 了 是 不 是 要 征 房 产 税 了 是 不 是 银 行 要 收 紧 了 结 果 全 是 你 一 句 话 引 出 来 的 慌 你 还 说 投 资 房 子 的 原 则 是 在 市 场 好 的 时 候 买 在 底 部 卖 这 句 话 你 自 己 读 过 吗 底 部 卖 那 不 是 亏 死 吗 正 常 人 都 是 低 买 高 卖 你 可 好 高 买 低 卖 你 是 慈 善 家 啊 还 是 你 把 大 家 当 傻 子 就 这 一 句 我 就 觉 得 你 这 文 章 里 很 多 东 西 是 拼 凑 的 不 是 自 己 真 想 明 白 的 你 说 三 至 五 年 后 会 赔 钱 这 个 有 可 能 但 也 不 是 绝 对 我 租 金 虽 然 跌 了 但 还 能 抵 一 部 分 月 供 通 胀 要 是 真 来 了 房 子 再 破 也 能 住 人 你 说 三 十 年 后 房 子 变 成 垃 圾 建
看完全文就一个感觉：卧槽，瞎扯也得有个度。五亿栋商品房装三十亿人？咱全国才十四亿，这数敢情是按老母猪下崽算的。更离谱的是前面说房价要阴跌，后面又说核心地段大老板都在跑，都跌了还跑啥？其实就是变着法劝你别买房，可你不买我不买，等真涨回来又该骂娘了。刚需别太当真，自己住的管它涨跌呢。