看完这篇我第一反应是去翻了我表哥去年挂中介的那套房，挂了十四个月，从一百八十万降到一百三十八万，前俩月终于有人来看，进门第一句是"这墙怎么有点渗水"，我表哥当场就笑了，说这房子我当年买的时候销售跟我讲这叫江景，现在江还在，景没了。 先说个让我笑出声的地方。作者写"投资房子的原则是，在市场好的时候买，在底部卖，这是投资老板的操作规则"。我当时就愣了三秒。这不是高买低卖吗兄弟？市场好的时候买，底部的时候卖，这不叫投资原则，这叫慈善。你要是真按这个操作，你早该去天桥上蹲着了。我猜作者本来想写的是"市场好的时候卖，底部的时候买"，手滑打反了，但这个手滑挺要命的，整篇文章的调子都跟着晃。 不过大意我大概是懂的。手里好几套房的，现在确实是难受。我认识一个我们这边开建材店的，一几年那会儿手里攒了四套，两套在新区，一套老破小，一套loft。去年他老婆生病住院，想卖一套应急，挂了半年没人问。最后是loft先走的，砍了三十万。他喝多了跟我说，那房子我买的时候销售说这是年轻人的第一套房，现在年轻人都不来了。 然后说这个"六亿栋建筑，五亿栋商品房，能装三十亿人"。这个数我得掰扯掰扯。那六亿栋里，农村自建房占一大半，厂房、仓库、村委会、学校、寺庙、猪圈可能都算了。栋和套不是一个东西。一栋农村三层小楼，那是三套还是六套？按这个换算，三十亿这个数就有点唬人了。我不是说房子不多，房子是真多，我老家县城新区晚上亮灯的不到三成，我回去都觉得瘆得慌，路灯比人多。但数就是数，拿个含糊的宏观数来砸人，容易把人砸晕，砸晕了你就只能点头。 幼儿园关停那段是真的。我们小区门口那个双语幼儿园，前年招生贴海报贴到电梯里，去年改成托育了，今年直接门口贴了张纸说场地转让。我姑娘班上原来三十二个人，现在二十一个。园长见面就叹气。但这个和房价的关系，我觉得没那么直。生孩子少是真，可你去看那些抢手的学区房，一样有人排队。人少了，人往哪儿走反而更集中。县城空了，省会挤。村子空了，县城挤。这不是房价要跌的逻辑，这是分化。 我自己是租房的，租了八年。这八年里我干过一件特别蠢的事，就是每次房东涨价我都在心里算，这钱要是还房贷多好。后来我算明白了，我还的那个数，前十年基本都在还利息。我同事一九年上的车，一百六十万，月供八千二。他老婆生二胎那年他连着两个月公积金没提出来，到处借钱。他说哥你别买房，真的，你租房你是自由的。我说那你把房子卖了啊。他说不行啊，孩子户口在这儿呢。 你看，这就是文章里没说的。房子这东西，在中国人这儿不完全是资产，它是户口、是学位、是老丈人的脸色、是你妈在亲戚群里能不能抬起头。作者讲得很对的一点是，"多余的房子"和"你现在住的房子"要分开看。但现实里，很多人根本分不清哪个是多余的。第二套是为了孩子上学，第三套是为了给儿子留一套，第四套是"反正钱放银行也是贬值"。这些理由放在十年前都对，现在还在坚持的人，就有点苦了。 还有一段我特别想吐槽。前面说房子三十年后会变成垃圾建筑，电梯管道外墙都得换，高层改造成本高得吓人，所以——"最好的选择是买一套新房子"。等等？前面不是说别买吗？这逻辑怎么拐的弯？前面劝你别买，后面劝你买新房，中间就隔了一段电梯维保。我看了两遍才发现，哦，作者的完整意思是"别买旧的、别买多余的，要买就买新的"。但这个话不能这么写啊，这么写出来就成了：房价要跌，你别买；房子会烂，你得买新的。那新的二十年后不也烂了？还是说二十年后我再买一套更新的？那我这辈子是给开发商打工打到进盒子里。 说到电梯。我们楼下那部电梯，去年修了三次，一次一万八，走的是大修基金。物业贴单子那天，业主群里吵翻了，一楼的说我不坐电梯凭什么出钱，顶楼的说你不住楼你爬啊。最后是按楼层分摊，一楼交了两百。这事儿让我明白一个事，房子的持有成本不只是月供。你月供还完了，你以为你自由了，其实你只是从银行的客户变成了物业和维修队的客户。房子是个活的东西，它会老，会漏，会闹脾气，你还得养它。 关于"房价不再飙升不是坏事",这句我是真点头。我一个做实业的朋友，前些年厂房租金一年涨一次，涨到最后他把厂搬到隔壁市去了。他说我一年的利润，一半给房东，一半给银行，我自己喝汤。这几年他没搬回家了，因为租金降了。降了之后他反倒敢添设备了。这就是文章里那句话的现实版。钱从水泥里往外流一点，流到机器上，流到人身上，这未必是坏事。 但我不太认同把日本美国直接套过来。人家的崩法有它自己的道理，我们的情况不一样，咱们这儿是土地、银行、地方财政绑在一根绳上，谁也不能先松手。你说"温和的破裂"，我信这个方向，但温和是给谁温和？是给有房的人温和，还是给没房的人温和？这两个不是一回事。房价慢慢跌，对已经有房的人是温水煮青蛙，对还没买的人是慢慢给希望。两边都在等，等的过程里谁最难受？是那种十年前买了、现在想卖、卖不掉还得继续还贷的人。这种人特别多，多到我朋友圈里随便点开一个都在吐槽。 我小舅就是个典型。他二〇一七年在燕郊买的，一百三十万，现在同户型五十几万。他跟我说，哥，我不卖了，我留着，等我儿子长大。我说你儿子今年八岁。他说那正好，十年后刚好。我没忍心跟他说十年后那房子可能得换电梯。 还有那个"七十年产权，实际建筑寿命五十年"的说法。这个我听过很多次，听着很扎心，但细想有点耍流氓。五十年那个数是设计使用年限，不是说到第五十一年房子就啪一下塌了。我们老家有个八几年的筒子楼，现在还有人住，就是没电梯，六楼爬上去跟上山似的。房子没那么脆。真正让它不值钱的是没人愿意爬六楼，没人在那儿上班，没学校，没医院，没菜市场。值钱不值钱，从来不是混凝土决定的。 文章最实在的一句，我觉得是最后那句"如果你没有钱，你不是急迫的刚需，你最好不要在近期买房"。这个我认可。但我想补一句：刚需这个东西，是被造出来的。售楼处跟你说孩子上学是刚需，中介跟你说结婚得有房是刚需，你妈跟你说没房子相亲没人看你也是刚需。这些刚需里有几成是真的急，你自己摸摸口袋就知道了。我认识一个哥们，二〇二一年被忽悠"再不买就涨了"，上了车。三年过去，房子跌了四十万，他倒是想开了，说反正我住，跌不跌跟我没关系。这话对，也不对。心里知道没关系，看到链家上同户型挂的价还是难受。人就是这样，理智和情绪不归一个人管。 我个人的判断，就是别听任何人给你下结论，包括这篇。这篇文章写得其实不算差，比那些"房价要涨到天上去"的强，但坑也不少。数用得糊，逻辑打滑，前面说别买后面说买新房，中间还来一句高买低卖。你要真按他说的操作，卖是卖对了方向，买就买岔了。 我自己的打算挺土的：手里有钱，先存着，别急着动。租房住，把省下的钱花在能长本事的地方。房子的事，看天看地看自己那口锅，锅里有多少米你比谁都清楚。别人说的都是别人的人生。我这八年租房，搬过五次家，最长一次住了三年半，楼下是个卖牛肉面的，我周末下楼吃碗面，老板认得我。我有时候觉得这也算一种安家。当然这想法挺怂的，我知道，但我是真这么想的。 最后再说一句那个"三十年后房子变成垃圾建筑"。三十年后我五十好几了。那时候我可能更关心的是我这具身体会不会变成垃圾身体。房子的电梯要换，我的膝盖也得换。物业费要交，药费也得交。所以你别光吓人，说房子会老。人也会老。房子老了能卖掉，人老了可卖不掉。与其天天琢磨那几堵墙，不如琢磨琢磨自己怎么还能挣着钱。这话糙，但是我这几年最真实的体会。 反正就这些。谁要是看完还想冲进去买两套投资，那你随意，我拦不住。只是记着一件事，中介跟你说的每一句话都是真的，就是没说全。