过去，我们在讨论高层住宅的宿命，给出了高层住宅难逃“贫民窟化”的苏宿命论。原因在，高层住宅随着房龄的日益增长，维护成本日益攀升，房屋维修基金难以为继，必然导致高层住宅引向一个结果：
有钱的搬家了，没钱的苟住了。搬走的租掉了，就更不会在破败不堪的高层住宅投入维保基金。
随着水电、机电等系统的逐渐破败，老龄化的高层住宅带来的收益也自然弱化，整体高层房屋的维护进入恶性循环。
为了解决这个问题，伟大的国度又推出了一个新的前瞻性政策：住房养老金制度。采用政府、财政与业主三方共同出资的模式，降低老破小业主的改造成本，给住房的旧改常态化预留基础。
这个消息是重磅的，毕竟在这之前，我们还有一个“房屋维修基金”。
要知道，全国住宅专项维修基金的资金结余超过1万亿，其中上海、北京、杭州等城市结余超过百亿。
但，累计使用资金仅占累计资金的10%。在这样的背景下，推出住房养老金，是不是一种“资金低调”的逻辑？
住宅专项维修资金在国内也算是一个神奇的制度：物业想要，业主不让用，原因是认为物业利用小区房屋维护套用资金。背后原因也是因为监管及审批的流程也相对不透明。即便业主发现了物业违规使用住宅专项维修基金使用不规范也无法合法申诉。
在这种双重博弈下，也就导致了市住房专项维修资金的低调运转。随着时间推移，每个城市都有了自己的“低调指标”，比如成都是4%，深圳市5%。这样一来，合理空置维修基金的“准备金”，剩余资金也成为了地方的“小金库”。
因此，住房养老金的本意尽管具备前瞻性，但在住房专项维修基金低调运转的背景下，肯定难逃另类“房地产税”的质疑。
这种质疑，是某些人没有认真阅读政策。本次政策原意，是将过去的“住房维修基金”，升级为“住房养老金”，统一规划、统一管理，激活资金的活化利用。
因此，住房养老金有深远的意图： 一方面，由地方主导的城市更新，可以直接利用该笔资金了，短期内可以解决地方的财政压力。另一方面，住房养老金制度必定采用“新房少缴，旧房多缴”的逻辑，以推动购买力向“以旧换新”引导。
这是从过去的“土地征收”逻辑，转向了“旧房征收”新时代。
内部来看，房地产税在深度研究后，发现穷省和富省的缴纳金额差异不大。因为穷省房价低，但人均面积大，富省房价高，但人均面积低。
因此，房地产税的全面覆盖，本身是一场不太公平的逻辑。但住房养老金不仅有助于“住房”的消费升级，还能保障旧房改造，承担地方职能的另一面。
改变购房者买一套住一辈子的逻辑。
这次的住房养老金试点城市有22个，分别有上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡...
从相对有钱的开始。
说真的看完这篇我脑子里就俩字 扯淡 住房养老金 换个马甲就以为人认不出来了 不就是把手伸进业主兜里再掏一遍吗 之前那个维修基金 一万亿躺着睡觉 使用率只有百分之十 你不想着怎么把这一万亿用好 反而又搞个新名目收钱 这什么逻辑 我小区十年前交房 当时每平米交了九十大几的维修基金 我家一百二十平 一万多块 到现在连个电梯钢丝绳都不给换 物业说没钱 要动用维修基金得三分之二业主签字 可我们楼里住一半租户 业主名单都凑不齐 去找街道 街道说你们自己协调 这钱到底去哪了 没人说得清 现在你告诉我又来一个养老金 政府财政业主三方出钱 我呸 政府那部分从哪出 还不是税收 财政的钱哪来的 最后还不是老百姓身上的毛 羊毛出在羊身上 这道理三岁小孩都懂 文章里说维修基金是物业想要业主不让用 这话说得轻巧 我们业主是不让用吗 是不敢用 前年我们楼顶漏水 申请动用维修基金 物业报了个价 万把块 后来我一打听 同样的工程外面做只要四千五 多出来的钱去哪了 物业说监理费管理费税费 屁 监理费要三千五啊 当我们是傻子 后来业主们自己找了施工队 签字的时候又卡住了 房管局说要材料齐全 物业拖着不给盖章 折腾了半年 最后自己掏钱修的 这就是现实 你说我们不让用 我们哪是不让用 是这套程序根本就没打算让你用 再说那个使用率 百分之十 成都是百分之四 深圳百分之五 文章说这是低调指标 是地方的小金库 呵呵 说得好听 小金库 那就是挪用 是贪污 你信不信现在查肯定一查一个准 但谁查 谁来查 自己查自己吗 现在搞个住房养老金 把这笔钱统一规划统一管理 说白了就是把原来那个烂摊子重新包装一下 以前专款专用 现在可以名正言顺拿去搞城市更新 拿去买地 拿去补财政窟窿 文章里还说这是从土地征收转向旧房征收 牛逼 真牛逼 以前是把你家地拿走 现在连你住的旧房都不放过 你房子老了 破旧了 想修得再交钱 不交钱你就等着它烂 等着它变贫民窟 这不就是绑架吗 最搞笑的是文章里说住房养老金是让新房少缴旧房多缴 引导以旧换新 这不就是逼着人换房吗 旧房多缴 缴不起 那就只能贱卖旧房去买新房 接盘的人一看旧房每年要交那么多养老金 谁买 卖不掉 还得继续缴 这什么逻辑 这不是把已经在旧房里苟着的人往死里逼吗 有钱的早就搬走了 无所谓的 没钱的呢 没钱的本来就住老破小 现在再加一笔负担 日子还过不过了 文章里还说这有助于住房消费升级 我呸 消费升级 那是拿钱升级 不是交钱升级 你把我旧房改造好了 我住着舒服 我才愿意继续住 你收钱之前先把服务给我做到位 这顺序不能反了吧 我有个朋友在成都 住那种九几年的老小区 六层楼没电梯 他爸妈六十多了 爬楼快爬不动了 去年说想给楼加装电梯 算了下每户要出好几万 政府给补贴一部分 但补贴下来还要自筹一大半 结果一栋楼十二户 四户不同意 说用不着 还有两家出租的 房东根本不管 这事儿就黄了 他爸妈现在天天想换房 可老房子卖不上价 新房又买不起 就这么卡着 你说住房养老金能解决这种问题吗 不能 它只会让老小区更没人愿意住 更没人愿意买 最后就是文章说的那个结果 有钱搬家 没钱苟住 苟住还得被养老金钱侮辱 再说房地产税那段 文章说什么穷省富省缴纳金额差异不大 所以不公平 所以用住房养老金替代 这论证简直离谱 穷省房价低但人均面积大 富省房价高但人均面积小 这不正好说明房地产税可以差异化征收吗 按评估值打折 按面积减免 很多国家都有成熟方案 怎么到咱们这就只能一刀切搞新名目了 而且住房养老金就公平吗 新房少缴旧房多缴 旧房业主本来就穷 你让他们多缴 这不是劫贫济富是什么 富人都住新房 缴得少 穷人住旧房 缴得多 这政策到底是在帮谁 还用说吗 还有人可能会说 这个钱政府也会出啊 三方共担嘛 政府那部分能有多少 我们小区门口那个老旧小区改造 政府投了两千万 是改造得不错 但那是政绩工程 是上面来检查的时候光鲜亮丽 你等检查完了 过两年再看 还是那样 管道该堵堵 墙面该裂裂 电动车照样飞线充电 为什么 因为没有长期维护机制 现在住房养老金想解决这个 思路是好的 但问题是你拿什么保证这笔钱不被挪用 不被贪污 不变成第二个维修基金 文章里自己都说了 维修基金监管不透明 业主申诉无门 那住房养老金是不是也要走这个老路 政府统一管理 地方政府主导 这不就是左手倒右手吗 我再说一个扎心的 现在维修基金使用率这么低 除了程序繁琐物业捣鬼 还有一个原因 就是好多小区根本没有成立业委会 或者业委会被物业把持了 业主一盘散沙 谁去申请 谁去跑手续 你指望物业去申请吗 物业恨不得你房子赶紧坏 坏了才能赚维修的钱 你指望居委会吗 居委会人手都不够 谁管你这破事 所以住房养老金就算制度设计得再完美 落到基层 还是需要有人去推动 去监督 去具体执行 如果还是现在这个基层治理水平 那结果只有一个 钱收上去了 用不出去 或者被乱用 然后又要搞一个新制度 再收一笔钱 循环往复 永无止境 文章里还提了一句伟大的国度 我不知道这是讽刺还是真心话 反正我看着别扭 这种词儿放在这种政策讨论里 特别像那种官样文章 一这么写 后面的内容我就要打个问号了 果然 后面全是给政策洗地的 住房养老金本意前瞻 这句话我信 任何政策初衷都想好的 但好的初衷能有好结果吗 你不知道吗 过去多少好经被念歪了 限购限贷初衷是抑制房价 结果呢 刚需买房更难 学区房初衷是公平教育 结果呢 学区房价格上天 现在住房养老金初衷是给旧房改造托底 结果呢 大概率变成新的收费项目 用来填补地方财政缺口 我不是反对给老房子修修补补 我反对的是这种不负责任的拍脑袋立法 你至少先回答几个问题 第一 存量维修基金那一万亿 到底有多少被挪用 有多少被闲置 查清楚了吗 如果没查清 凭什么让我们再交新的 第二 住房养老金的钱跟维修基金是什么关系 是合并还是替代 之前交了维修基金的 是不是以后就不用交养老金了 如果还要交 那不等于重复收费吗 第三 这笔钱谁管 怎么管 怎么监督 业主有什么权利 如果业主发现钱被挪用 去哪申诉 谁能管得了地方政府 这三个问题不解决 说什么都是废话 我身边的同龄人 二十多岁三十出头 基本都已经认清现实了 不买房了 家里有房的就住家里的 没房的就租房 反正买不起 也不指望房价降 养老金更是无所谓 因为自己退休能不能拿到养老金都两说 现在又来一个住房养老金 年轻人更不在乎了 我们这代人什么没见过 从小学到大学一直都在交钱 补课费 择校费 考试费 医保 养老 公积金 维修基金 现在再加个住房养老金 无所谓的 虱子多了不咬 债多了不愁 你爱收就收 反正我也拿你没办法 但这种态度 你说是麻木也好 是无奈也好 反正我看到的是 信任已经没了 文章里说试点城市从相对有钱的开始 这句话最伤人 上海北京深圳 这些地方二手房市场上千万的都有 人家在乎每年多交那几千块养老金吗 不在乎 人家在乎的是房价别跌 但那些三四线城市 那些县城 老破小可能也就值个二三十万 住的多是退休老人 要么就是进城打工买不起新房的 这些人你让他们多缴 他们拿什么缴 养老金一个月才两三千 你还要抽走一笔 这不是把人往绝路上逼吗 又说穷省富省人均面积差异 那住房养老金的收取标准是按面积还是按房价 按面积的话 富省人均面积小 反而缴得少 按房价的话 穷省房价低 也缴得少 那富省的老房子凭什么要多缴 这不是跟房地产税一样的问题吗 你换个名头 逻辑还是那个逻辑 只不过换了个方向 从土地征收变成旧房征收 说得好听 还不是看上了老百姓手里这点房子 我自己家的情况更气人 上海的老公房 房龄快三十年了 当年房改的时候买了产权 当时也交了维修基金 后来有一年楼里下水道总堵 物业说管道老化了要换 得动用维修基金 然后挨家挨户签字 我们楼六户 有两户把房子出租了 房东人在国外 联系方式都没有 还有一户说反正我以后要搬走 不签 最后凑不齐 只能自己掏钱找人通 通了没半年又堵了 这种事儿多了 你就知道什么叫绝望 你以为制度是给你服务的 其实制度就是用来卡你的 现在搞住房养老金 好啊 以后你就等着那钱被锁在保险柜里 看得到摸不着 该修的时候照样修不了 该掏钱的时候照样自己掏 我特别想问问写这篇文章的人 你住什么房子 是住在那种高层好小区里 还是你自己也住老破小 你写这些话的时候 有没有想过那些真正住在老破小里面的人是什么处境 你说维修基金低调运转是地方的小金库 你说得轻描淡写 好像这就是个无伤大雅的潜规则 但你想过没 那里面是老百姓的血汗钱 是当年买房时真金白银交上去的 现在被地方政府当成了小金库 这已经不仅仅是制度问题了 这是违法 是犯罪 你轻飘飘一句低调运转 就把这事儿带过去了 转头又给住房养老金唱赞歌 你良心不会痛吗 再说那个以旧换新 说住房养老金推动购买力向以旧换新引导 这话听着像人话吗 什么叫以旧换新 不就是让你把旧房卖了然后去买新房吗 那旧房谁来接盘 你以为政府会收购吗 政府巴不得你白送给他 现在有些城市搞什么以旧换新政策 用旧房抵新房首付 听着很美好 实际上旧房评估价压得贼低 你房子值一百万的 他给你评六十万 然后新房标价又虚高 你怎么换 换好了你多背几十万贷款 换不好 旧房已经交出去了 你落得个两手空空 住房养老金要是也是这个套路 那更绝 你旧房一直卖不掉 就一直得交养老金 越交越亏 最后只能低价甩卖 到了接盘的人手里 房价虽然便宜 但每年要交的养老金一大笔 算下来还不如租房子 那这房子就成了烫手山芋 最后要么政府拆了重建 要么就真变成贫民窟 我身边还真有人准备趁着政策落地前把老房子卖了 上个月一个同事把他爸妈在郊区的老破小挂出去了 挂了两个月 看的人不少 出价的没有 他跟我说 现在不卖 等住房养老金一落地 这房子更没人要了 他爸妈心里难受 住了二十年了 但没办法 现实就是这样 他说这话的时候一脸无奈 我也说不出什么安慰的话 毕竟我自己的房子也没好到哪去 我住的是零六年的经济适用房 当时排队等了好几年才摇上号 以为捡了便宜 现在看看 这种房子以后就是养老金的重点征收对象 因为房龄够了 又没什么公共维修资金积累 电梯三天两头坏 外墙开裂 物业公司换了两家 都嫌管理费太低跑了 现在小区基本处于半自治状态 垃圾有人清 电梯坏了只能等 你问业委会 业委会说自己也没办法 没钱 我说你们找街道啊 街道说这是历史遗留问题 我无语了 现在好了 历史遗留问题还没解决 新的历史遗留问题又要来了 这篇文章里说 住房养老金是政府财政与业主三方共同出资 我想知道这个出资比例是多少 政府能出多少 有没有法律文件 还是说只是口头说说 如果政府那头没钱了 是不是就要让业主全扛 而且这个钱是交到哪 是交给政府还是交给一个独立第三方 如果是政府自己管 我一百个不放心 你看看各地的社保基金 那么多钱 被挪用的还少吗 前几年不是查出来好多省份的养老金被挪用去搞房地产 搞基建 最后亏空了 还得靠中央财政兜底 住房养老金要是也这么玩 那不就是拿老百姓的养老本钱去赌地方经济吗 赢了算地方的 亏了算老百姓的 这种买卖谁不会做 我甚至怀疑 这个政策的真实目的就是把房地产市场的那套游戏再玩一遍 以前是卖地 地卖完了 没地了 就卖旧房 旧房不卖 那就搞个名目让你年年交钱 等于把一次性卖地收入变成了永续的年金流 这个算盘打得真响 文章里说转向旧房征收时代 这话虽然刺耳 但确实是实话 不过写文章的人似乎觉得这是好事 我觉得不是 土地征收好歹还有补偿 旧房征收呢 什么补偿都没有 还得年年倒贴钱 这不就是温水煮青蛙吗 等大家反应过来 钱已经交了好几年了 想退也退不回来 而且这个口子一开 以后每年还可以涨价 反正标准是政府定的 你觉得贵 你有办法吗 你还能把房子扔了不成 有人说 你不交就不交呗 还能强制你交 但问题是 如果养老金跟房产交易挂钩呢 你卖房的时候必须先补齐这些年的养老金才能过户 你不交 房子就卖不掉 那就等着吧 等着房子烂在你手里 这招是不是很熟悉 跟物业费一样 很多小区物业费收不上来 物业就用门禁卡来卡你 不交费就给你一张破卡 天天求着你交 政府要是用这招 那可比物业狠多了 现在很多城市交维修基金不就是跟办房本绑定的吗 你交完维修基金才给你办房产证 以后住房养老金搞不好也是这样 你不交 那你连房子都继承不了 牛逼吧 文章里还提到 住房养老金的试点城市有二十二个 从相对有钱的开始 这个思路倒是对的 先拿有钱人做实验 成功了再推广 失败了 反正有钱人也不在乎那点钱 但问题是有钱人根本不怕你收钱 他们怕的是房价跌 你拿他们做实验 他们会配合吗 你看看上海那些老洋房 人家业主非富即贵 你要是敢收他们高额养老金 你看他们不炸了才怪 所以这个试点 最后肯定雷声大雨点小 真正吃亏的还是那些没话语权的普通人 那些住在老旧小区里 不知道怎么维权 不会上网发帖 也不敢去政府门口拉横幅的老人 他们才是这个政策的最终买单人 我奶奶去年走了 留下的老房子在沈阳 八零年的红砖楼 三层 她住了四十年 我爸说要不去把房子卖了 我说那房子还能卖给别人吗 谁买谁天天爬楼 冬天暖气不热 夏天蚊子多 楼下还有一窝流浪猫 我爸说留着吧 反正也卖不了几个钱 现在一年还要交一两千的物业费 当然也没人收 就是放着 这次沈阳也进了试点名单 我看啊 这房子以后等着被征收养老金吧 到时候我爸肯定得交 不交的话 这房子就永远烂在那里 交的话 等于每年往水里扔钱 这种感受 写文章的人体会过吗 你坐在办公室里敲键盘 说这是前瞻性政策 是伟大的国度 你知不知道 我们这些人的养老金 已经快要被榨干了 说到养老金 我现在每个月工资到手 得交社保 医保 公积金 加起来差不多三分之一没了 公司还要交一份 这些钱我退休了能拿多少 谁也不知道 反正现在的年轻人都在说 等我们退休的时候 养老金池子早就空了 现在又来个住房养老金 这不是摆明了要再薅一层吗 我今年三十四岁 已经躺平了 不买房 不结婚 不生娃 你们爱怎么收怎么收 我名下没房子 你们收不到我头上 但那些有房的人 尤其是只有一套房的人 你们可要想清楚了 这个政策一旦落地 就是长期的抽血机 你房子越老 抽得越狠 你越穷 抽得越狠 最后你只能把房子卖掉 但你卖的时候发现 接盘的人也要考虑养老金的成本 所以你的房子只能降价卖 一降价 你资产缩水 更穷了 这他妈就是死循环 我劝各位 如果手里有多余的房子 趁现在政策还没落地 赶紧卖 别指望什么保值增值了 以后房子就是负资产 每年往里贴钱的东西 不是资产 是负债 这个道理 搞金融的人早就懂了 文章里说 住房养老金有助于住房的消费升级 这话意思就是说你要换好房子 那你不换 旧房子就给你高收费 逼你换 但换新房子 新房子以后也会变旧 到时候新房子也要交 你以为换新的就一劳永逸了吗 天真 这是永动机 只要你活着 只要你有房子 你就得一直交 直到你死了 你还得传给你孩子 你孩子也得接着交 这才是真正的传家宝 传的不是财富 是债务 再往深里想一层 住房养老金这个东西 跟房产税有什么区别 房产税是按年收 按评估值算 住房养老金也是按年收 按什么算 按面积还是按房龄 其实差别不大 文章里说房地产税不公平 因为穷省富省缴纳金额差异不大 但住房养老金不也一样吗 你说新房少缴旧房多缴 那我去买新房不就行了 但我买不起啊 买不起新房的活该多缴 这比房地产税更不公平 房地产税至少还有免征面积 住房养老金呢 有没有免征 你自己住的那套 是唯一住房 是不是可以免 如果唯一住房也得缴 那跟普税有什么区别 这他妈就是变相的房产税 只不过房产税是税 要经过人大立法 住房养老金换个名 就不用走立法程序了 地方政府发个文件就开收 这不就是绕开法律抢钱吗 你还拿他没办法 我越想越气 写文章的人还把这个政策夸得天花乱坠 说什么统一规划统一管理 激活资金活化利用 我呸 统一规划就是给挪用开绿灯 统一管理就是把钱交给地方政府的钱袋子 活化利用就是拿去补窟窿 这个逻辑我都懒得拆了 你要是真想让旧房改造常态化 那最简单的一个办法 就是把现有的维修基金使用门槛降低 审批流程透明化 让业主能够随时查账 能够监督每一笔钱的去向 不用搞什么新制度 先把旧制度的问题解决了 大家自然就敢用那笔钱了 使用率上来了 旧房改造的钱不就有了吗 为什么要费劲搞一个新制度 还不是因为旧制度里的钱已经没法见光了 只能账外再搞一套 我知道 我这些话说了也没用 政策该落地还是落地 我们这些人除了在网上喷两句 什么都改变不了 但我还是想说 我反对住房养老金 反对的是这种不透明不负责的收钱方式 我支持的是让老百姓住得安心 要是有一天 这个制度真的能把收上去的钱明明白白花在老百姓的房子上 每一分钱都有据可查 出了问题有人担责 那我举双手赞成 但在那一天到来之前 我只觉得 这又是一场韭菜收割的盛宴 而你我 都是韭菜 最后说一句 那些家里没有老破小的 你们别高兴太早 今天收了老破小的养老金 明天就能收你的高层住宅 后天就能收你的电梯公寓 等你的房子也老了 你也会面临同样的问题 今天你沉默 明天你哭都来不及 所以 该骂就骂 该反对就反对 别等到自己头上才着急 就这样吧 这文章我反正是一万个不认同 我看作者就是为地方政府洗地的 算了不说了 越说越气 吃饭去了