房地产小阳春？做什么梦呢？

九月215 :

牢章你这篇我看了两遍，有些地方说得挺对，但有些地方我真得跟你掰扯掰扯。你说小阳春是做梦，我觉得你这话说得太满了。什么叫做梦？做梦是完全没有的事，但现在有些数据确实在动，你不能说动就是假的吧。 先说数据这块。你拿同比数据说事，说是一阶导数，造成错觉。这个我认，同比数据确实有这个问题。去年基数低，今年稍微好一点，同比就好看。但你不能只看同比啊，环比呢？今年1月比去年12月怎么样？如果环比也在涨，那说明市场确实在回暖。你没说环比，只挑对你有利的数据说，这不太厚道吧。我知道你要说环比也不一定好，但你不说，读者就不知道。你这是选择性呈现，跟那些唱多的媒体有啥区别？只是方向反了而已。 还有你说40个重点城市数据增长是因为新房结构变了，好地段、好房子、高得房率。这个逻辑我认，确实有这方面因素。但你说这跟普通人没关系，我就不同意了。什么叫普通人？我一个月挣一万五，在二线城市，算普通人吧？我也想买个好房子，得房率高一点，层高高一点，住着舒服。你说这跟我没关系，那我是什么？外星人？你这话说得有点伤人。好房子面向中高端，但中高端也是从普通人里出来的啊。你今天挣一万五，明天挣两万，你不就想换个好点的房子？这怎么就没关系了？ 再说得房率这个事。你说北京阳台、饰面层不计入容积率，得房率从80%提到90%。这个我查了，确实有这回事。但你说这是政策红利，是给房地产市场续命。我觉得这得分两面看。一方面，这确实是救市手段，让你觉得买新房划算。另一方面，这难道不是好事吗？以前买100平只得80平，现在得90平，老百姓实打实多得了10平。你把它说成是阴谋，我觉得有点过了。政策有它的目的，但结果对买房的人是不是也有好处？你不能因为目的是救市，就说结果也是坏的。这逻辑不通。 然后你说二手房和新房形成对手盘，地方政府要把钱锁在房地产里。这个观点很犀利，但我觉得有点阴谋论。你说过去几十年炒房底层逻辑是地方政府既是参与者又是决策者还是最大受益者，动员中产阶级参与。这个我部分同意，土地财政确实是这样。但你说中产阶级是被动员的，好像他们都是傻子一样。中产阶级也不是傻子啊，他们买房也是基于自己的判断，有的人赚了，有的人亏了，不能全怪地方政府。而且现在中产阶级想套现，也不一定能套现，因为二手房挂牌量那么大，想卖得掉才行。你说的好像地方政府能控制一切，但市场不是那么简单的。 你提到北京12月网签量同比增长66%，然后说这是对手盘，地方政府要把钱锁住。但你想过没有，为什么二手房成交量这么大？因为有人在买啊。买的人是谁？是刚需，是改善，是觉得价格合适了的人。如果所有人都觉得房价要跌，谁买？成交量怎么会涨？你只说了卖的人在套现，没说买的人在接盘。接盘的人也是人，他们也有自己的判断。你可能会说他们是傻子，是被忽悠的。但万一他们是对的呢？你凭什么这么肯定？ 我有个朋友，去年在杭州买了套房，二手房，比高点降了30%。他买的时候跟我说，他觉得到底了，再跌也跌不到哪去了。我问他你不怕继续跌？他说怕，但孩子要上学，等不了了。这就是刚需。你说小阳春是假的，但我朋友这种人多了，成交量就上来了，这算不算小阳春？你可能说这不算，因为价格没涨。但对卖房的人来说，能卖出去就是春天。对买房的人来说，能买到合适的房子就是春天。你非得说这不是春天，那什么才是？ 你说政府工作报告写稳住楼市股市，提振消费方案说止跌回稳，然后你要泼凉水。但政策确实在发力啊，降首付、降利率、取消限购，这些都是实打实的。你不能说政策没用就一定是假的，政策有滞后性，也可能力度不够，但你不能说小阳春就一定是谎言。政策出了，市场有点反应，这很正常。你非说反应是假的，我觉得你太绝对了。 还有你说媒体唱多，歪风邪气必须狠狠刹停。媒体确实喜欢炒作，小阳春这个词用了好几年了，每年春天都有人说小阳春，结果有的年份是真的，有的年份是假的。你说谎言重复千遍变成真理，这个我同意。但也不能一棒子打死所有说小阳春的媒体，有的可能真是看到了一些数据。你骂媒体吃相难看，但你自己唱空，不也是一种立场吗？你凭什么觉得你唱空就是对的，他们唱多就是错的？大家都是基于数据说话，只是解读不同。你可以说你的解读更准确，但你不能说别人就是歪风邪气。 你说房价涨十几年的时候你好我好大家好，现在跌了才几年，一个个都迫不及待站出来。这话说得有点情绪化。房价涨的时候，唱空的人也不少，只是没人听。现在跌了，唱多的人站出来，你就不爽了。这可以理解，但你得承认，市场就是有涨有跌，有人看多有人看空。你不能因为你看空，就觉得看多的人都是坏人。这跟那些年看多的人骂看空的人一样，都是立场先行。 你说2025年房地产市场稳住了吗？如稳。这个梗我懂，就是如稳。但我觉得你太悲观了。一线城市和强二线城市可能稳住甚至微涨，三四线城市继续跌。这是一个分化市场，不能一概而论。你说小阳春是做梦，但如果是分化的市场，有的地方有小阳春，有的地方没有，那怎么算？你非得说全国都没有小阳春，那上海呢？上海3月二手房成交量确实上来了，这个你怎么解释？你可能说这是以价换量，但以价换量也是量啊。量上来了，说明有人在买，有人在卖，市场在流动。流动性本身就是好事。你非说这是假阳春，我觉得你太苛刻了。 你说好房子跟普通人没关系，这个观点我特别不同意。我再说一遍，普通人也是分层的。月入五千是普通人，月入两万也是普通人。好房子面向中高端，但中高端也是从普通人里出来的。你今天买不起，不代表你明天买不起。你今天不需要，不代表你明天不需要。你把好房子跟普通人完全割裂，我觉得这不客观。而且好房子多了，普通房子价格也会受影响，这不是好事吗？你非得说好房子是给富人准备的，跟老百姓无关，那老百姓就只能住老破小？这逻辑不对。 你说这一轮小阳春是一二线城市集中开发了一批地段更好、品质更高、得房率更高的项目给房地产市场续命。这个我认。确实是续命。但续命有什么不好？房地产市场垮了，对谁有好处？你可能会说对没买房的人有好处，因为房价跌了。但房价跌了，经济垮了，没买房的人就能独善其身？不一定吧。房地产上下游那么多产业，垮了大家都倒霉。所以续命本身不是坏事，关键是怎么续。你说续命的方式不对，应该降价，应该让老百姓买得起。这个我同意。但你不能说续命就是错的。你这话说得太绝对了。 还有你说政府既是参与者又是决策者还是最大受益者，这个我同意。土地财政确实是这样。但你说中产阶级被动员，暂时放弃当下消费压缩支出背上贷款购买房产，享受纸面上越来越上涨的数字。这个描述有点刻薄。中产阶级买房，不只是为了纸面数字，也是为了住，为了孩子上学，为了安全感。你把他们说成是被忽悠的傻子，我觉得不尊重人。他们有自己的判断，有自己的需求。你可以说这个制度有问题，但你不能说买房的人都是傻子。这不公平。 你说现在一部分中产阶级眼看游戏玩不下去了，想套现。这个我认。确实有人在套现。但你说地方政府必须想尽办法把钱锁在房地产里。这个我觉得有点阴谋论。地方政府确实不想让房价跌，但你说他们想尽办法锁钱，这需要证据。你只说了二手房成交量创新高，北京12月网签量同比增长66%，但你没说这些成交背后有多少是套现，有多少是刚需，有多少是改善。你只挑对你有利的说，这跟你骂的媒体有什么区别？ 我觉得你这篇最大的问题就是太绝对了。你说小阳春是做梦，但市场是复杂的，不是非黑即白的。有的城市有小阳春，有的没有。有的楼盘卖得好，有的卖得差。有的人在买，有的人在卖。你不能用一个“做梦”概括一切。你可以说小阳春被夸大了，但不能说完全不存在。你可以说数据有水分，但不能说数据都是假的。你可以说政策效果有限，但不能说政策没用。你可以说媒体唱多不对，但不能说你唱空就是唯一真理。 你说要泼几盆凉水，我觉得泼凉水可以，但不能泼冰水。泼冰水会把人也冻着。现在市场信心本来就很脆弱，你这一盆冰水下去，本来想买房的人也不敢买了。你说你是为了老百姓好，让老百姓别被忽悠。但老百姓不买房，房价继续跌，老百姓就高兴了？不一定吧。很多人是有房的，房价跌了他们资产缩水，他们也不高兴。你说你代表谁？你代表没房的人？那有房的人呢？你不管了？ 还有你说“如稳”这个梗，我觉得挺有意思。但你说2025年稳不住，我觉得不一定。稳住不是涨，是不跌或者微跌。如果2025年房价微跌或者持平，那算不算稳住？你说不算，那你的标准是什么？你非得说跌20%才算跌？你标准太严了。政策目标是止跌回稳，不是止跌回升。你把这个目标理解成回升，然后说达不到，这是你自己立靶子自己打。 我再说说你说的那个数据问题。你说今年1月数据跳变，是因为同比数据是一阶导数，造成错觉。这个我觉得你说得对。但你有没有想过，去年1月是什么情况？去年1月是疫情刚放开，大家都在生病，数据基数很低。今年1月比去年1月好，这很正常。你不能因为去年基数低，就说今年数据是假的。数据是真的，只是解读方式不同。你说这是统计学魅力时刻，我觉得你也在玩统计学魅力。你只说了同比，没说绝对值，没说环比，没说和2019年比。你也是选择性呈现。你骂媒体选择性呈现，你自己也在选择性呈现。这不公平。 你说二手房有显著……文章到这里就没了，我猜你后面要说二手房挂牌量激增，价格下跌。但你没说完，我就不好评论了。不过我可以猜，你要说二手房卖不掉，价格跌。但你说北京12月网签量同比增长66%，这说明二手房卖得掉啊。卖得掉，说明有人在买。买的人是谁？是刚需，是改善，是觉得价格合适的人。你可能会说这是以价换量，但以价换量也是量。量上来了，市场就在动。市场在动，就说明有人在交易。有人在交易，就说明市场没有死。你说小阳春是做梦，但市场在动，这算不算小阳春？你可以说不是，但你的标准是什么？ 我觉得你太执着于“小阳春”这个词了。这个词本来是媒体造出来的，你非要跟它较劲。媒体说小阳春，你说不是。但市场就是市场，有没有小阳春不重要，重要的是市场在发生什么。你现在把精力都放在反驳媒体上，反而忽略了市场本身。市场在分化，一线城市在回暖，三四线城市在下跌。这是事实。你不承认这个事实，只强调小阳春是假的，我觉得你有点偏离重点了。 你说要狠狠刹停唱多的歪风邪气，我觉得你这话说得有点过。唱多和唱空都是市场的一部分，你不能只允许唱空不允许唱多。你说唱多的人吃相难看，但唱空的人吃相就好看了？大家都为了流量，都为了眼球，谁也不比谁高尚。你说媒体唱多是为了流量，你唱空不也是为了流量？你别说你不是，你写这篇文章，发出来，不就是为了让人看？有人看就有流量，有流量就有收益。你跟媒体没啥区别，只是方向不同。你别把自己说得那么高尚。 我再说说好房子这个事。你说好房子跟普通人没关系，我觉得你这话说得太绝对了。好房子是面向中高端的，但中高端也是从普通人里出来的。你今天不是中高端，不代表你明天不是。你今天买不起，不代表你明天买不起。你把好房子跟普通人完全割裂，我觉得不客观。而且好房子多了，对整个市场是好事。好房子拉高了均价，但好房子也满足了改善需求。改善需求满足了，刚需才有机会。因为改善的人卖了旧房买新房，旧房就变成了刚需的房源。这是一个链条。你不能只看好房子贵，不看这个链条。你只看一面，不看另一面，这不全面。 你说这一轮小阳春是一二线城市集中开发了一批好项目给房地产市场续命。这个我认。但你说续命不对，我觉得续命本身不是坏事。房地产市场垮了，对谁都没好处。关键是续命的方式。你说应该降价，应该让老百姓买得起。这个我同意。但降价不是一蹴而就的，降价太快会引发系统性风险。所以政策在稳，在慢慢调。你说稳不住，我觉得不一定。稳不是不跌，是慢慢跌，或者不跌。如果2025年房价微跌或者持平，那就是稳住了。你非得说跌20%才算跌，那不叫稳，那叫崩。政策目标是稳，不是崩。你把目标理解错了，然后说达不到，这是你自己立靶子。 你说政策是给房地产市场续命，这个我认。但你说续命是为了锁住中产阶级的钱，这个我觉得有点阴谋论。政策的目标是多重的，既要稳房价，又要保交楼，又要防风险，又要促消费。你说只为了锁钱，这太单一了。你把政策想得太简单了。政策是多方博弈的结果，不是一个人说了算。你说地方政府既是参与者又是决策者还是最大受益者，这个我同意。但你说他们就能为所欲为，我觉得不是。他们也要看中央的脸色，也要看市场的反应，也要看老百姓的承受能力。你不能把他们想得太强大。 最后我说说你的立场。你说要泼凉水，我觉得泼凉水可以，但不能泼冰水。现在市场信心脆弱，你这一盆冰水下去，本来想买房的人也不敢买了。你说你是为了老百姓好，让老百姓别被忽悠。但老百姓不买房，房价继续跌，老百姓就高兴了？不一定吧。很多人是有房的，房价跌了他们资产缩水，他们也不高兴。你说你代表谁？你代表没房的人？那有房的人呢？你不管了？中国老百姓大部分是有房的，你不管他们了？你只代表没房的人，那你不是大多数。你别说你代表老百姓，你只代表一部分老百姓。另一部分老百姓你不管了？ 我觉得你这篇有点为了唱空而唱空了。你看到媒体唱多，你就不爽，你就非要唱空。但市场不是非黑即白的。小阳春可能是局部的、暂时的、结构性的，不能全盘否定。你说小阳春是做梦，但有的城市确实有小阳春，有的楼盘确实卖得好，有的人确实在买。你不能因为整体不好，就说局部好是假的。你也不能因为局部好，就说整体好是真的。市场是复杂的，你不能用一个词概括一切。你说小阳春是做梦，我觉得你太绝对了。你可以说小阳春被夸大了，但不能说完全不存在。你可以说数据有水分，但不能说数据都是假的。你可以说政策效果有限，但不能说政策没用。你可以说媒体唱多不对，但不能说你唱空就是唯一真理。 我也不知道我说明白没有。反正我觉得你这篇有对的，也有不对的。对的地方你说数据有水分，政策在续命，好房子偏向中高端，这些我认。不对的地方你说小阳春完全是做梦，跟普通人没关系，政策只为了锁钱，这些我觉得太绝对了。市场是复杂的，不是非黑即白的。你可以唱空，但不能说唱多就是歪风邪气。你可以质疑，但不能说质疑就是唯一真理。你可以泼凉水，但不能泼冰水。你可以代表没房的人，但不能说没房的人就是大多数。你可以说小阳春是假的，但不能说市场一点动静都没有。这就是我的看法。