所谓"读史使人明智",细细品味历史长河中某些现象的发展轨迹,常常能给人以深刻的启示。在中国商业发展史上,有两个群体曾经名噪一时,叱咤风云,他们就是古代的盐商和今天的房地产商。这两者看似毫不相干,但在某些关键点上却有着惊人的相似。透过历史的镜鉴,我们或许能够更加看清房地产行业的本质。
盐与房:看似无关却有着惊人相似的命运
从物理属性上看,食盐和房子确实风马牛不相及。但仔细推敲,你会发现二者有着某些相同的特质。首先,它们都是生活必需品,弹性需求小。其次,在特定条件下,它们的供给相对容易被垄断和控制。古代的执政者只要控制了产盐区,就能任意调控盐的产量和价格。现代的地方政府同样通过垄断土地一级市场,轻易推高房价,坐收渔利。
不得不提的盐商与房商
食盐官营,始于春秋时期的管仲变法。齐桓公任用管仲为相,管仲就献策将食盐专卖收归国有,结果不仅齐国的国库迅速充盈,还为齐桓公奠定了称霸的经济基础。此后历朝历代都曾效仿管仲,试图通过垄断食盐来增加财政收入。
然而,政府的管理效率往往难以让人满意。汉武帝时期,朝廷任命桑弘羊推行食盐专营,但盐价暴涨,引发了严重的民怨。到了公元前81年,儒生们不得不与主导盐铁官营的官员展开了声势浩大的"盐铁论辩",指出官营食盐不利于民生,政府不应当与民争利。桓宽将这场辩论的内容详细记录下来,成为家喻户晓的名著《盐铁论》。
令人欣慰的是,执政者最终意识到,与其自己下场经商,不如与商人分润。明代朱元璋推行"开中制",商人向官府缴纳银两,获得"盐引",即可合法贩卖食盐。这种制度下,商人要先纳粮,换得盐引,然后才能从产地购盐销售。明代中后期,"开中折色法"的推行,让商人可以直接用银两购买盐引,极大提高了经营效率。在这种官商勾结的模式下,一批坐拥暴利的大盐商应运而生。徽商借助地利之便,其中很多成为专营销售的"内商",并凭借精明的商业头脑迅速崛起。
现代的房地产市场,何其相似乃尔:地方政府垄断土地一级市场,开发商竞相抬价拿地,高价转嫁到购房者身上。许多房企高管,都与地方政府关系密切。这种"官商一体"的运作模式,何尝不是千年盐商的翻版?房地产税费动辄占到房价的三成以上,已然成为地方政府的"第二财政"。殊不知,高企的房价会延缓都市化进程,并加剧贫富分化。
野蛮生长的私盐与小产权房
在盐税高筑的高墙内,必有人要凿洞而入,这就是私盐的横行。尽管朝廷祭出重刑,但利益的诱惑实在太大。据估计,明清时期,私盐产量曾一度与官盐相当。晚清王朝日渐式微,私盐更成了叛乱的资金来源。政府对盐业的垄断,已然千疮百孔,岌岌可危。
这难道不是小产权房的历史映照吗?所谓小产权房,不过是没有政府认证,但对买卖双方都有利的房产交易。它们代表着市场的选择,是对垄断的反抗。一些地方政府和开发商,就利用"建设新农村"等名目,变相推动小产权房的发展。历史启示我们,当执政者过度垄断并从中渔利时,必然催生出另一种形式的市场。而这种市场的力量,往往出乎执政者的意料。
盐业的三点启示
回望盐业发展史,我们至少可以得到三点启示:
其一,生活必需品不宜过度垄断。从管仲变法到桑弘羊改革,历史一再证明,当政者操控民生物资,往往会带来高昂的社会成本,引发普遍的民怨。房子,同样关乎民生。政府与其力图从中渔利,不如回归基本职能,为百姓营造公平、有序的市场环境。
其二,过度的行政干预必然滋生腐败。在明清盐商的兴衰历程中,我们看到了无数的寻租与贿赂。时至今日,房地产业成为腐败高发区,莫不与其特殊的审批制度有关。简政放权,推动市场化改革,或许是化解这一顽疾的良方。
其三,计划经济无法战胜市场规律。私盐的存在,昭示着市场的韧性。计划体制下,地下交易往往更为活跃。反观今天,小产权房的盛行,同样反映了市场的选择。与其一味打压,不如尊重需求,在监管中求发展。
地产商的未来之路
古代盐商的命运,似乎在现代房地产商身上重现。在高歌猛进的同时,他们也要认清自己所处的历史方位。垄断带来的利润终会消失,唯有不断为社会创造价值,才能基业长青。成也政府,败也政府,并非长久之计。胡雪岩的悲剧,当为今日地产商之殷鉴。
透过盐商兴衰的历史棱镜,我们审视当下的房地产业,竟有恍然如梦之感。原来,千百年来,执政者与商人之间的博弈从未停止,自由市场与垄断之间的拉锯战从未消停。历史的经验告诉我们,唯有秉持初心,砥砺前行,房地产业才能在自由与管制的狭缝中,突围而出,实现基业长青的理想。这,不正是历史给我们的智慧之光吗?
