辰语 - 二围观为
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items: 房地产沉沦：土地、财政与通缩的命门

房地产沉沦：土地、财政与通缩的命门
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date: 2024-11-30T20:14:50+08:00
description: 首先要明确一点：过去四十年里，我们国家根本没有土地财政；带给我们国家城市乃至整个经济巨变的是土地金融。land finance在这一措施下，房地产成为中国最主要的资本市场。纵观世界，相比股票、债券，土地在多数国家一般属于边缘性资本市场。为什么在中国却成了主要的资本来源?根本原因就是我们的土地制度。八二宪法中的第八条规定，中国土地的所有权分为两类：城市土地归国家所有；农村土地归集体所有。正是这一规定赋予了中国地方政府与其他国家地方政府所没有的一级土地市场垄断权。一九九八年，宪法修正案对第八条重新解释，将城市使用权同所有权分开，所有权还是公有，不能出让；但使用权可以出让，有偿使用。这一条款赋予土地相关的不动产以流动性，为土地资本化创造了前提。改革开放伊始，深圳特区建设伊始，首先面临的就是资本短缺问题。在中央财力薄弱的情况下，深圳的城市建设需要自筹资金。面对这一难题，深圳发现毗邻的香港政府财政资金雄厚， 而其中的相当一部分来自土地拍卖。深圳决定效仿香港。世界上空前规模的资本市场就此启动。到了九零年，国家土地管理局出台了关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定，明确：住宅用地的使用权年限为 70 年；工业用地的使用权年限为 40 年；商业用地的使用权年限为 50 年。这一看上去随时准备修改的暂行规定（现实是到现在还在暂行），后来被证明改变了整个国家经济发展的模式。尤其是当时的地方政府正面对的是九四年分税制改革，这使得地方政府开始面临财权和事权不匹配的困境。而全国统一市场的推进带来了乡镇企业的衰败，地方再难通过股权和地方保护的合谋获取垄断财源，必须转而去寻求新的财源——土地要素。随后，国有土地+集体土地的双轨制构建起了新模式红利的基础。九八年，住房制度改革启动，存量住房私有化，增量需求不再由单位提供， 市场成为获得住房的主要渠道。这就导致九八房改相当于几百个城市政府同时首次公开募股，地方政府手中原来不能交易的巨额存量资产——土地及相关不动产——由此进入资本市场。在这个资本市场里，开发商就像股票市场中的券商，通过开发各种楼盘（相当于股票市场中的理财产品)包销政府土地(股票)。居民购房则是相当于购买城市政府永不分红的股票，广大老百姓通过房屋升值来分享社会财富增长。二零零四年，国务院更是下发“七十一号令”：规定自当年起，必须采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。在此规定之前，地方政府想出售辖区的土地需要到处招商，土地市场处于买方市场，不同的城市政府（生产者）之间为卖地展开竞争，而开发商（消费者）坐享消费者剩余。此项规定出台此后，开发商（消费者）之间要为买地而展开竞争，政府（生产者）则坐享生产者剩余。在这之后：地方政府更是通过一方面通过宽松的土地征收条件和低廉的征收价格，营造出工业用地过剩，压低了工业用地价格；另一方面通过控制国有土地供应、限制集体土地的转化，营造出住宅用地的紧缺，抬高了商业和住房用地价格，以此作为补贴工业用地、以及地方财政收入的重要补充。在这一模式中，工业发展带来了增量的税收收入、人口流入和消费需求，进一步抬高了商住用地需求和价格，形成了正向循环。低价征地、高价出让的土地价格剪刀差给地方政府带来了巨大的土地出让收益，增加了地方政府的财政收入。与此同时，房地产业的快速增长拉动了建材、五金、加剧、水泥、钢铁等行业的快速发展，给地方政府带来了税收的快速增长。2000至2009年，全国土地出让金收入从595亿元上涨到17180亿元，上涨约28倍。土地财政收入从1432亿元增长到24646亿元，上涨了17倍。从此，土地成为地方政府最主要的资本来源。回过头来看，很多人现在视房地产是万恶之源，客观来说没有房地产我们也不会有今天的成就。发达国家之所以发达，原因就在于拥有强大的资本生成能力。产业竞争发展到最后，首先比的是谁有更多资本，谁更能坚持到底；其次拼的是建设速度，比谁能最先抢占市场，收回成本。在这两方面，中国目前可以说鲜有竞争对手。今天的中国作为一个发展中国家，居然可以跟最发达的资本大国在资本上进行比拼，这的确出乎很多人的意料。而中国资本的主要来源，就是房地产市场。但是我们也要知道，所有的弯道超车都是伪命题，打了激素的发展后遗症也不少。土地金融的结果，就是中国城市化的资本约束迅速消除，基础设施的建设速度惊人。目前，很多城市机场、公路、桥梁、高铁的建设标准远超出这些城市政府现金流型收入所能负担的水平。这些高标准的基础设施何以建成，目前能够找到的解释只有一个，中国土地金融的融资能力超出了所有人的想象。在过去的四十 年里，土地金融不仅为地方政府，而且为整个中国的经济发展创造了一个历史上从未有过的低息的融资环境。低息同时也意味着资本市场的高杠杆、高泡沫，以往只有资本强国才能做到的资本创造，中国通过土地市场也做到了。廉价的资本支撑起中国空前…