说实话看完这篇我第一个反应是，作者你以前是不是卖房子的？这种“开会时候的内部观点”我太熟了，我前东家就是干这个的，每次开盘前都会拉我们这帮销售去听一通类似的逻辑，说地段怎么怎么变，产品怎么怎么同质化，然后让我们背下来去跟客户讲。但你这里有个事儿我觉得没讲透，就是你说“供需逆转”了，土地不稀缺了，可房价跌了这几年，你看那些核心地段的好房子，它跌得少啊。我一个亲戚在陆家嘴有套老破小，去年挂牌价是降了，但也就降了百分之十不到，周边那种远大新可是腰斩的，这难道不还是土地价值在撑着吗？你光说土地稀缺是伪命题，可地段背后的资源，学校医院地铁商圈，这些不会因为供需逆转就凭空消失吧。 还有你说开发商注意力都在土地上所以产品同质化，这个我承认，确实。我前公司就是那样，拿地的时候算的账全是地价房价差，装修标准就按你说的那个档位来，刚需一千改善两千，报规报建全是复制粘贴的户型，连售楼处的话术都是从一个模子里刻出来的。但你想过没有，开发商为什么不敢在产品上多花钱？因为土地成本太高了，楼面价就占了大头，留给你做产品的钱本来就少。你要真把产品做到位，单价就得往上抬，市场又不认，最后砸手里。这不光是注意力的问题，这是算不过账的问题。你这篇文章把因果给说反了，不是大家只盯着地段才忽略产品，而是土地财政绑架了整个开发模式，产品力根本没有腾挪的空间。 再一个，你说土地是可以重复利用的，开发完郊区开发市中心，开发完市中心开始拆迁，所以供应量惊人。这话对也不对。拆迁是能拆出地来，但拆迁成本多高你没算。我老家三线城市前几年搞棚改，拆了一堆老房子，地倒是腾出来了，结果呢？开发商算完账都不肯拿，因为拆迁补偿加基建投入，算下来比新区的地还贵，最后那些地就那么荒着，长草了都。所以土地循环听着是解放了供应，实际上是给地方政府出了个难题，地是有的，但能赚钱的地越来越少，这反而加剧了土地价值的集中，而不是你说的那种“土地本身进入循环开发所以价值扁平化”了。 我个人是觉得你这篇文章最大的问题，是把“土地价值”和“地段价值”混在一起说了。你题目说“很多房子已经丧失土地价值”，但你看你正文讨论的全是地段，什么地铁商业产业园。土地价值是土地作为生产资料本身的价值，地段价值是土地叠加了城市配套之后的价值。这两个东西确实是绑在一起的，但并不是一回事。以前说土地稀缺，其实说的是好地段的土地稀缺。现在你说供需逆转了，土地不稀缺了，但你可没说好地段也不稀缺了。上海内环的土地还是那么多，它不会因为你想买房的人少了就变多。年轻人是有房子继承，但继承的房子多半在郊区吧？有几个能继承到内环的？所以你说的那种“来自家庭的房产传承”确实会分流一部分需求，但分流的是远郊刚需，不是核心地段。这就等于你说了一堆大趋势，但落到具体的市场表现上，你自己也承认了核心区抗跌，那这不恰恰说明地段价值还在吗？ 而且我特别想问你一点，你说“土地是不可再生的”这个认知被反复夯实，所以大家觉得房产稀缺。现在你告诉我这是错的，因为土地可以循环利用。那我倒想问问，你家门口那块地，拆了重新建，跟原来那块地是一样的吗？位置是没变，但它周边的人口结构变了没有？产业变了没有？城市发展的重心变了没有？我们说的稀缺，从来不是说这块地不能二次使用，而是说它在某个时间点上所处的那个城市生态位就只有一个。陆家嘴那块地的生态位，你在临港造一百个循环利用的新城也替代不了。所以土地重复利用确实能增加供应，但它增加的不是高能级地段的供应，而是普通地段的供应。高能级地段的稀缺性并没有被稀释，甚至因为政策限制容积率，反而更稀缺了。你那句话“供应量是惊人的”只对一部分土地成立，你不能拿一部分城市的局部现象来概括整体。 还有，你说“年轻一代都有来自家庭的房产传承，已经不像20年前成为一个必须要买的东西”。这话我听着真是有点脱离群众了。哪个家庭？像我这种父母都是普通工薪的，一辈子就攒了一套老破小，那套房还在我爸妈名下，我要是结婚拿去住，他们住哪儿？你以为的传承是一套变两套，实际上的传承是父母住的那套还是那套，你该买还是得买。哪怕是真有两三套的，你看看现在那些多子女家庭，三个孩子分两套房，你告诉我怎么分？这哪儿来的“传承就能解决居住问题”啊。可能作者身边都是比较体面的家庭吧，但中国家庭的平均资产结构你又不是不知道，房子是值钱，但它是个不能流动的资产，除非卖掉或抵押，否则它就是个砖头。你让年轻人因为爸妈有一套房就不用买了，那得看那个城市的房子有没有多余的房间给他住。大多数没有好吧。 我再说个我自己的经历。我之前在长三角某城市做项目，那个盘就是标准的“远郊新区”，开发商拿地的时候听了一句“高铁新城”，觉得以后肯定能涨，结果高铁是通了，人没来。我们那个盘卖了三年还在卖，最后只能降价促销。我当时也以为是城市发展的逻辑变了，地段不灵了。后来我换了个项目，跑到市区一个旧改项目，老城区那种，地也不大，户型也一般，周边全是老破小，结果开盘没多久就卖完了。为什么？因为那个地段有学区，有地铁，有医院，就是那种你不用跟客户解释他很清楚的地方。那一刻我才彻底明白，不是地段论失效了，是那种靠PPT讲故事的假地段失效了。真正的核心地段，它的价值根本不需要概念来支撑，它就在那儿摆着。你说大家对地段的注意力被分流了，我看不是，是大家对“伪地段”的迷信被打破了，但对真地段的执着一点没变。 你提到“产品标准化”那块我还挺有感触的。确实就是你说的，一千块两千块五千块，一个萝卜一个坑。但你有没有想过，为什么会出现这种情况？除了土地成本挤压，还有一个原因是楼市升期大家都不需要产品好，只要能买到就行。我记得零几年那会儿，我表哥买房，排队拿号，户型图都没看仔细就签了，问他为什么买，他说这个盘的位置好，以后肯定涨。那时候你要是跟他说你看这房子的采光不行、动线不合理，他只会觉得你傻。因为房子是用来炒的，不是用来住的。所以开发商当然不花心思做产品了，做了也卖不上溢价，不如把钱都砸在拿地上，多拿一块地就多赚一份钱。现在你说市场变了，购房者开始挑产品了，这不假，但这也只是最近几年的事。产品力的竞争才刚刚开始，而你这个文章只是说开发商过去不重视产品，却没提现在重视产品的那批项目卖得怎么样。我有个朋友前两年买了个叫某某府的盘，就是靠产品力出名的，那个开发商把户型做到了极致，九十平米的房子做出了一百二的体验，人家买的时候客单价还比周边贵不少，去年交付以后二手挂牌价还是稳的。这就说明产品力一旦真正做出来，市场是认的。 所以我的看法是，你那个“土地价值丧失”的结论下得太早了。与其说很多房子丧失了土地价值，不如说很多房子本来就没有土地价值，或者说它们只是被那个时代的地段概念给忽悠了，被误判成了有土地价值。什么是真正的土地价值？是这个城市花了大量资源在某个地方堆出了真正有稀缺性的配套，比如顶级的学校、三甲的医院、成熟的商业、密集的轨道网络，这些才是真金白银，是几十年甚至上百年沉淀下来的。而很多所谓的价值，是开发商和地方政府一起“造”出来的，是规划图上画出来的，是概念发布会吹出来的。这些概念在供不应求的时候看着像真的，因为大家抢着买，越抢越像真的。一旦潮水退了，供求关系逆转了，这些概念就露馅了。房子还是那套房子，但它的价值锚点没了，自然就跌了。所以不是土地价值丧失了，是虚假的溢价被挤掉了。 你要说未来地段的判定体系怎么变，我倒是觉得它会分得更细。以前大家看地段就是看行政区域，内环、中环、外环，或者新城区老城区，大而化之。以后可能要看更微观的颗粒度，同一条街，北面有地铁口和南面差五百米，价格都能差出一截。到那个时候，“唯地段论”不但没失效，反而会更加极端，变成唯微观地段论。那些步行范围内能真正解决教育医疗商业需求的地方，土地价值的维护性会变得很强，而那些只靠一个规划概念撑着的地方，就会像你说的那样成为库存。这其实不是土地价值的消失，而是土地价值的再分配。资源还是那些资源，但资源的集中度可能更高了。 不过你里面确实有几个点我挺同意的。比如“焦虑消失”这个说法。以前买房确实是被焦虑推着走的，怕房价继续涨，怕以后买不起，怕别人都买了自己没买就落后了。这种焦虑跟产品无关，跟地段也无关，只跟预期有关。现在预期改了，人们发现房价也会跌，而且跌起来没有底，那焦虑就变成了怕站岗的焦虑，买房反而更犹豫了。这种心态转变直接导致了需求萎缩，所以你说供需逆转是没问题的。而且你说租赁市场、保障体系把需求分流了，这个也是真的。我有个同事，存款够了，就是不想买，问他为什么，他就说租房一个月四千块，住得也挺舒服，想搬就搬，买房子月供要两万，还得装修、还贷、被物业管，他觉得那个生活方式不是他要的。这种人是越来越多了，但那不代表他们不看重地段，他们租房也要看地段，他们只是不想把地段价值锁在自己名下的资产里而已。 所以最后我想说的是，你的文章给我感觉像是一个行业内部的人，用一种推翻过去共识的方式，来讲现在市场下行的事情。但你把“共识被推翻”和“共识错了”混为一谈了。唯地段论在过去二十年那么有效，它一定是有其内在合理性的，它只是在周期反转的时候被高估了。现在市场在挤泡沫，泡沫挤掉以后，核心地段的真实价值还在，而且可能更清晰地显现出来。你标题写“很多房子已经丧失土地价值”，我同意，我同意的是那些概念型、远郊型、纯投资型的房子确实丧失了，但要说是“很多”，甚至暗示整个房产的土地价值逻辑都不成立了，这个我得跟你抬抬杠。你公司内部开会可以这么说，毕竟要激起讨论，但公开发出来，感觉还是有些话只说了一半。 写这么长不是要抬杠，是这个问题确实值得好好琢磨。我自己也在这个行业里混过好几年，见过房价飞涨的疯狂，也见过现在惨淡的烂尾楼，你说的每一句我都理解，但就是因为理解，才更觉得不能简单地用“土地价值丧失”来概括一切。这就像一个曾经很有钱的人现在破产了，你不能说他的能力从来就是假的，他肯定有真的能力，只是风口过去了，他没能适应。房子也是一样，过去二十年，中国的房子确实绑定了太多土地红利，但你不能因为这个就说这个绑定本身就是个误会。土地是死的，价值是活的，城市还在发展，资源还在更新，有些地方确实会被淘汰，但有些地方的价值才刚刚开始兑现。你看到的那些卖不掉的库存，可能是过去错误的代价，也可能是未来更加分化的开始。这个分化的尺度，可能不是“有土地价值”和“没有土地价值”，而是“还有增长的土地价值”和“只剩历史余温的土地价值”。这么一想，反而觉得现在的市场更有意思了，至少不像以前一样闭着眼买就赚钱，你得真的去研究城市了，研究街道了，研究那一百米之内到底有什么。这未必是坏事。